전세가 낀 집으로 후순위 대출을 알아보면, 대부분 여기서 한번씩 멈춥니다.
집값은 충분해 보이는데, 은행에서는 애매하다는 말만 돌아옵니다. 이유를 물어봐도 답은 늘 비슷합니다. “구조가 좀 빡빡합니다.”
문제는 집값이 아닙니다. 금융사가 보는 건 훨씬 단순합니다.
이 집이 팔리면, 누가 돈을 먼저 가져가느냐.
이 순서 하나로 후순위 가능 여부와 한도가 거의 결정됩니다.
이 글은 ‘될 수도 있다’는 이야기 대신,
실무에서 금융사가 실제로 계산하는 방식,
전세 형태에 따라 왜 결과가 갈리는지,
그리고 구조를 어떻게 바꾸면 가능성이 생기는지를 차분하게 풀어봅니다.
대출 얘기지만, 핵심은 숫자보다 순서입니다.
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“가능”은 맞는데,한도는 ‘전세보증금이 얼마나 선순위로 잡히는지’에 달려요
가능하긴 한데, 돈을 얼마나 먼저 가져가느냐가 핵심이에요.
전세가 들어간 집도 2순위 대출은 할 수 있습니다. 하지만 은행은 이렇게 봅니다.
“이 집이 팔리면 전세 세입자가 돈을 제일 먼저 가져간다.”
그래서 집값이 아무리 높아 보여도,
집값 − 전세보증금 = 은행이 믿을 수 있는 금액
이게 거의 없으면 대출을 안 해주거나, 아주 조금만 해줍니다.
즉, 집값이 중요한 게 아니라 전세보증금이 얼마나 먼저 빠지느냐가 더 중요합니다.
왜 전세가 끼면 후순위가 까다로워지나: 배당(경매) 순서 때문
집이 경매로 넘어갈 때, 돈 가져가는 순서 때문입니다.
세입자가
- 전입신고를 하고
- 확정일자까지 받아두면
집이 경매·공매로 팔릴 때 은행보다 먼저 전세보증금을 가져갑니다.
후순위 대출을 해준 은행은 그 다음 순서입니다.
그래서 은행 입장에서는 처음부터 이렇게 생각합니다.
“이 집이 팔리면, 내 근저당보다 전세보증금이 먼저 빠져나간다.”
이게 기본 전제입니다.
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그래서 담보가 더 줄어드는 이유
여기에 하나가 더 붙습니다.
지역마다 소액임차인 최우선변제금이라는 게 있습니다.
이건
“전세금 중 일정 금액은 무조건 제일 먼저 떼어준다”는 제도입니다.
예를 들어 서울은 최대 5,500만 원까지입니다.
그래서 실제 계산은 이렇게 됩니다.
- 집값
- minus 전세보증금
- minus 최우선변제금
이렇게 빼고 남은 돈이 거의 없으면,
후순위 대출은 안 되거나, 아주 조금만 나옵니다.
즉,
전세가 끼면, 집이 팔릴 때 은행이 받을 수 있는 돈이 뒤로 밀리기 때문에
후순위 대출이 어려워지는 겁니다.
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금융사 계산방식:' 남는 담보'가 있나 없나
실무에서는 복잡하게 말하지 않습니다. “이 집에 남는 담보가 있냐, 없냐” 딱 이걸 봅니다.
금융사 리스크 관리 기준에서 LTV를 계산할 때는
- 기존 선순위 채권
- 임차보증금
- 최우선변제 소액임차보증금
이걸 전부 같이 넣어 계산합니다.
현장에서는 이렇게 계산합니다
말을 풀면 대충 이런 공식입니다.
담보여력(대략)
= (감정가 × 허용비율)
− 기존 선순위 대출 잔액
− 세입자 보증금 중 선순위로 인정되는 금액
− 최우선변제 고려분
이 계산을 했을 때 남는 돈이 있어야 후순위가 가능합니다.
없으면 바로 컷입니다.
그래서 실제로 결정하는 건 집값이 아닙니다
후순위 가능 여부는 보통 아래 세 가지가 좌우합니다.
- 기존 근저당이 얼마나 잡혀 있는지
- 전세보증금이 얼마인지
- 세입자가 어떤 권리를 갖고 있는지
- 전입신고
- 확정일자
- 전세권 설정 여부
집 시세가 아무리 높아도,
이 셋이 불리하면 금융사 입장에서는 남는 담보가 없다고 보고 끝입니다.
‘전세’의 형태에 따라 난이도가 갈립니다
전세라고 다 같은 전세가 아닙니다. 형태에 따라 후순위 대출 난이도가 확 달라집니다.
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'전세' 형태에 따라 난이도가 갈립니다
일반 전세계약 (전입신고 + 확정일자)
이 경우 후순위 자체는 가능합니다.
다만 금융사는 세입자 보증금을 선순위로 크게 반영합니다. 그래서 한도가 줄어드는 일이 흔합니다.
핵심은 이겁니다.
“대출은 되는데, 남는 담보가 별로 없다.”
그래서 승인은 나지만 금액이 실망스러운 경우가 많습니다.
전세권 설정(등기)된 경우
난이도가 확 올라갑니다.
전세권은 단순 계약이 아니라, 권리 자체가 등기에 올라간 물권입니다.
그래서 금융사, 특히 1금융권은 보통
- 전세권 말소 조건을 달거나
- 아예 취급을 꺼리는 경우가 많습니다.
이건 실무에서 반복적으로 나오는 패턴입니다.
더 중요한 포인트는 우선순위 기준입니다.
원칙적으로는 등기 순서가 전부입니다.
전세권이 선순위로 등기돼 있으면, 그 뒤에 잡히는 담보는 구조적으로 더 불리합니다.
결론적으로,
- 일반 전세:
후순위 가능은 하나, 보증금 때문에 한도 축소가 흔함 - 전세권 설정:
금융사가 매우 보수적으로 접근, 말소 요구하거나 거절 가능성 높음
결국 금융사는 이렇게 봅니다.
“이 전세가 계약이냐, 등기된 권리냐”
여기서 난이도가 갈립니다.
핵심은 되냐 안 되냐의 문제가 아니라, 아예 보는 틀이 다르다는 겁니다.
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1금융 vs 2금융: 접근 방식 자체가 다릅니다
은행권(1금융)
은행은 규제 프레임 안에서만 봅니다.
- DSR, LTV 규제가 강하게 작동하고
- 전세가 낀 담보는 감정가를 더 보수적으로 잡거나,
보증금을 크게 공제해서 계산합니다.
그래서 구조적으로 가능해 보여도
“규정상 안 됩니다”
로 끝나는 경우가 많습니다.
게다가 정책이 고정돼 있지도 않습니다.
2025년 10월 대책처럼, 기준은 수시로 바뀝니다.
이 방향은 금융위원회 정책 기조를 보면 감이 옵니다.
은행은 요약하면 이렇습니다.
리스크를 줄이는 게 목적이지, 한도를 최대한 뽑아주는 조직이 아닙니다.
비은행권(저축은행·캐피탈 등)
여기는 접근이 다릅니다.
- 규제는 상대적으로 느슨하고
- 담보 구조만 성립하면 검토 자체는 해주는 경우가 많습니다.
다만 대가가 분명합니다.
- 금리는 더 높고
- 수수료가 붙을 수 있고
- 상품이 가계냐 사업자냐에 따라
서류 요구, 자금 사용 관리가 훨씬 빡셀 수 있습니다.
이건 업권 공통 규칙이 아니라 금융사별로 다 다릅니다.
정리하자면,
- 1금융:
규제 중심, 전세 낀 담보는 보수적 평가 ⇀ 안 되는 경우 많음 - 2금융:
구조 중심, 가능성은 열려 있음 ⇀ 대신 비용과 관리 부담 증가
그래서 실무에서는
“어디가 더 좋다”가 아니라,
“이 구조를 어떤 프레임으로 볼 거냐”를 먼저 정합니다.
꼭 체크해야 할 “거절 포인트” 6가지
- 선순위(기존 주담대) 잔액이 감정가 대비 높음
- 전세보증금이 큼(게다가 전입+확정일자까지 완비)
- 소액임차 최우선변제 구간이 걸림(지역별 금액 상이)
- 전세권 등기가 선순위로 잡힘
- 세입자 보증금 증액 예정:
증액분은 시점에 따라 순위가 달라져(일부는 후순위로 밀릴 수 있어) 금융사가 싫어합니다. - 본인(임대인) 측 DSR/총부채가 이미 빡빡함(가계대출로 잡히면 특히)
자가진단 최소 체크리스트
- 등기부등본(을구): 기존 근저당/가압류/전세권 여부와 순위
- 임대차: 보증금, 만기, 전입·확정일자 유무, (전세권이면 설정일)
- 시세/감정 기준: KB시세/감정가(금융사 감정이 최종)
- 본인 소득/부채: 최근 1년 소득, 기존 대출 원리금(DSR 영향)
이 4개만 정리하면, 금융사 상담에서 “된다/안 된다”가 1차로 갈립니다.
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현실적인 전략
현실적으로 가능성을 올리는 쪽만 정리하면 아래 세 가지입니다. 전부 실무에서 실제로 쓰는 방법들입니다.
한도가 목적이면
기존 선순위 일부 상환 ⇀ 잔액 낮추기
후순위가 안 나오는 가장 흔한 이유는
“집값 문제가 아니라, 선순위가 너무 많다”
입니다.
기존 근저당 잔액을 조금이라도 줄이면
- 선순위 공제액이 내려가고
- 계산상 남는 담보가 생길 수 있습니다.
그래서 실무에서는
“후순위부터 알아보기 전에, 선순위 일부 갚는 게 더 빠른 길”
인 경우가 꽤 많습니다.
전세 구조가 너무 빡빡하면
보증금 일부 감액 + 월세 혼합 등 구조 변경
전세보증금이 크면 그 자체로 후순위의 최대 적입니다.
세입자 동의가 가능한 범위라면
- 보증금을 일부 낮추고
- 그 대신 월세를 섞는 방식으로 바꾸면
금융사 계산에서는
선순위로 빠지는 금액이 줄어든 걸로 반영됩니다.
이건 법보다 현실 협상 문제입니다.
가능하면 효과는 분명합니다.
전세권이 설정돼 있다면
말소 또는 순위 조정 검토
전세권이 있으면 후순위 난이도는 확 올라갑니다.
이 경우 선택지는 딱 두 가지입니다.
- 전세권 말소
- 또는 순위 조정
다만 현실적으로는
- 세입자 협의 난이도가 높고
- 대가 없이 되는 경우는 거의 없습니다.
그래도 구조를 바꿀 수 있다면
가장 효과가 큰 카드인 건 맞습니다.
즉,
- 한도 부족 ⇀ 선순위부터 줄여라
- 전세가 과함 ⇀ 구조를 바꿔라
- 전세권 있음 ⇀ 말소·순위조정이 핵심 변수
실무에서는 늘 이렇게 결론이 납니다.
“대출을 더 알아볼 게 아니라, 담보 구조를 먼저 손봐야 한다.”