임차권등기 주택은 소액임차인 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다. 시세보다 저렴한 월세 계약 전 보증금 위험을 꼭 점검하세요.
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싼 월세, 왜 부동산엔 없을까?
직거래 앱에선 같은 평형이 20만 원이나 싸다는데, 중개사무소엔 왜 그런 집이
없을까요? 이런 경우, 기존 세입자가 보증금을 못 받아
임차권등기를 해둔 뒤 비어 있는 집일 수 있습니다.
겉으론 “내부 깔끔, 월세 저렴”해
보여도 법적 위험이 숨어 있습니다. 핵심은
그 집을 ‘지금 새로’ 임차하는 사람에게 최우선변제가 안 붙을 수 있다는
점입니다.
임차권등기 찍힌 집, ‘최우선’ 못 받습니다
법은 분명합니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은
소액임차인 최우선변제권을 받을 권리가 없습니다.
즉 “소액보증금이면 안전하다”는 통념이
통하지 않는 상황이 생깁니다. “싸니까 월세로 잠깐 살자”는 선택이, 경매로
넘어가면 최우선변제 보호 밖에 놓일 수 있다는 뜻입니다.
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그런데 왜?
임차권등기는 보증금을 못 돌려받은 ‘종전 임차인’의 권리 보전장치입니다. 등기가
찍히면 그 시점을 기준으로 권리관계가 굳어져
종전 임차인의 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 반대로, 그 이후에
들어오는 세입자는 법적으로 동일한 보호를 받기 어렵습니다.
따라서 임대차
계약을 하기 전에는 반드시
등기부등본 확인을 통해 임차권등기, 근저당권, 경매개시 여부를 확인하는 것이 가장
중요합니다.
이렇게 적용하세요: 가능한 선택 vs 피해야 할 선택
가능한 선택
- 말소가 선행된 뒤(등기부에 ‘임차권등기 말소’ 확인) 정상 시세로 재출매된 집을 계약합니다.
- 종전 임차인의 보증금 문제가 실제 해결됐는지(합의·배당 등) 중개사를 통해 확인합니다.
- 전입신고·확정일자로 대항력은 스스로 확보하고, 필요 시 보증상품 가입 가능 여부를 살핍니다.
피해야 할 선택
- 임차권등기가 버젓이 살아 있는 집을 “소액이면 괜찮다”는 말만 믿고 계약.
- “경매 가도 임대인이 알아서 해준다”는 근거 없는 추정에 의존.
- “경매로 전액 못 받아도 임대인에 구상권 미행사” 같은 불리한 특약을 덥석 수락. (소액 최우선은 ‘편법·사해 우려’가 있으면 보호 제한 가능)
체크 4가지: 계약 전 10분 점검표
- 등기부등본: ‘임차권등기’, ‘경매개시’ 문구 유무부터 확인.
- 담보 부담: 근저당 채권최고액이 과다하면 경매 리스크↑.
- 보호 요건: 전입신고·확정일자 기본기 지키기.
- 소액 기준: 내 보증금이 지역별 소액임차인 한도(시행령 제11조) 이내인지 확인하되, 임차권등기 후 신규 임차는 최우선배제 규정을 우선 기억.
싸다고 덥석? 등기부터 보세요
핵심만 정리하면 이렇습니다.
‘임차권등기 찍힌 뒤’ 들어가는 세입자는 소액 최우선변제를 못 받을 수
있습니다.
따라서 직거래든 공인중개사든
등기부 열람 ⇀ 권리관계 확인 ⇀ 기본 요건(전입·확정일자) 확보 순서가
먼저입니다.
관련 절차와 위험요소는
전월세 보증금 안전 가이드에서도 자세히 확인할 수 있습니다.
참고: 본 글은 일반정보입니다. 실제 사안은 계약서·등기 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
