10·15 부동산 대책으로 청약을 계속 들고 가도 되는지, 이제는 아예 접어야 하는지. 이번 대책 이후 시장은 말 그대로 현금이 먼저인 경기로 바뀌었습니다. 겉으로는 안정이라고 하지만, 현장에서 보면 체감은 진입장벽 강화에 가깝습니다.
핵심은 돈의 타이밍이 달라졌다는 겁니다. 예전엔 분양가에서 계약금 조금 내고, 중도금 대출로 숨을 쉬다가, 잔금 때 한 번 더 조정하면 됐죠.
지금은 그 중간 숨구멍이 좁아졌습니다. 60%이던 중도금이 40%으로 줄었다는 숫자보다 중요한 건, 그 빠진 구간을 누가 메우느냐예요. 결국 내 통장에서 바로 나갑니다. 현장에서 계산기 두드려보면, 중산층 맞벌이가 당첨을 감당하려면 생활비를 갈아 넣어야 하는 장면이 바로 그려집니다.
냄비 뚜껑을 조금만 눌러도 김이 새던 냄비가, 이제 뚜껑을 돌돌 감아 버린 느낌입니다. 압력이 안 빠지면 안에서 먼저 지칩니다.
| 시점 | 지불 항목 | 비율 | 자금 출처 | 필요한 현금 규모 (분양가 20억 가정) |
|---|---|---|---|---|
| 계약 | 계약금 | 10% | 자기자본 | 2억 |
| 공정 진행 중 | 중도금 | 기존 60% ⇀ 현재 40% |
집단대출 + 자기자본 | 대출 8억 + 현금 4억 추가 필요 |
| 입주 시점 | 잔금 | 30% | 주담대 + 자기자본 | 대출 한도 4억 ⇀ 잔여 현금 2억 필요 |
| 총 필요 현금 | 계약~잔금까지 약 8억 필요 |
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잔금 구간은 더 직설적입니다. 분양가가 일정선을 넘으면 대출이 뚝 끊겨요. 숫자는 표에 적으면 쉬운데, 우리 일상으로 옮기면 이렇게 됩니다. 집을 사는 일이 아니라 거액의 현금 시험을 치르는 겁니다.
현금증빙이 통과면 입장, 아니면 탈락. 요즘 견본주택에서 자주 듣는 말이 그겁니다. 젊은 부부는 많이 묻고 조용히 돌아가고, 계좌가 두툼한 분들은 말없이 번호표만 챙깁니다. 시장의 공기라는 게 참 솔직해요.
정부의 입장은 어느정도 이해가 갑니다. 과열을 식히겠다는 의도죠. 다만 불을 끄는 방식이 문제입니다. 불판을 낮추는 게 아니라 수도꼭지를 잠근 겁니다. 돈줄이 막히면 거래가 얼고, 거래가 얼면 공급도 움츠러듭니다.
예전에 중도금 조이던 시절 기억하시죠. 당첨돼도 계약 포기하고 위약금 물던 분들, 그때 많았습니다. 사람 심리는 비슷하게 움직입니다. 이번에도 시간 조금 지나면 분양가 조정이나 계약조건 손질이 나올 수 있지만, 그 사이의 체력전은 실수요자 몫이에요.
| 단지 예시 | 예상 분양가 | 대출 가능액 | 실제 필요 현금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 강남 A단지 전용 59㎡ | 21억 | 4억 | 17억 | 중도금 40% 적용 시 |
| 강남 A단지 전용 84㎡ | 28억 | 2억 | 26억 | 고가구간 대출 축소 영향 |
| 수도권 중대형 B단지 | 12억 | 6억 | 6억 | 실수요 부담 상대적으로 완화 |
| 지방 광역 C단지 | 6억 | 3~4억 | 2~3억 | 지역별 격차 확대 가능 |
헷갈리는 얘기도 많죠. 어떤 건 규제대상이 아니니 예외라느니, 또 어떤 건 LTV는 그대로라느니. 현장에서는 이렇게 정리합니다. 용어가 뭐든, 내 손에 들어오는 대출 총량이 줄어들었느냐가 본질입니다.
서류상 표현이 달라도 체감은 한 가지입니다. 내 돈이 더 빨리, 더 많이 묶인다. 이 한 줄이면 끝납니다.
그래서 저는 실수요자분들께 순서를 바꾸라고 말씀드립니다.
- 집부터 보지 말고, 현금의 흐름부터 보자.
- 특정 단지의 완성 이미지를 상상하기 전에, 당첨부터 잔금까지 달력에 돈이 빠져나가는 날짜를 먼저 그려보자.
- 그 달력 위에 월급일, 아이 학원비, 부모님 병원비를 겹쳐놓고, 숨이 넘어가는 구간이 없는지 체크하자.
- 그 다음에야 단지의 입지나 평면, 브랜드를 보자.
이 순서만 지켜도 무리한 진입 절반은 줄어듭니다. 시장이 잠깐 식을 때는 더 그렇습니다. 좋은 집은 남고, 무리한 일정만 사라집니다. 버스가 끊긴 게 아니라 배차간격이 길어진 거니까요.
한 가지 더요. 지금 같은 국면에서 청약통장은 보험이 아니고 선택지입니다. 로또가 아니라 옵션입니다. 내가 당장 들어갈 돈의 곡선을 컨트롤할 수 있으면 유지, 아니면 전세·기존 매매·중도금 무이자 특약 같은 우회로를 찾아야 합니다.
| 항목 | 대책 이전 | 대책 이후 (10·15) | 변화 포인트 |
|---|---|---|---|
| 중도금 대출 비율 | 60% | 40% | 자기자본 부담 ↾ |
| 잔금 대출 한도 (15억 이하) | LTV 비례 | 최대 6억 | 절대금액 상한 도입 |
| 잔금 대출 한도 (15~25억) | LTV 비례 | 최대 4억 | 고가 구간 대출 수축 |
| 잔금 대출 한도 (25억 초과) | 사실상 금지 | 최대 2억 | 초고가 구간 진입장벽 극대화 |
| 청약시장 참여자 구성 | 무주택·중산층 중심 | 현금 여력자 중심 | 시장 체감 변화 발생 |
현장에서는 이런 분들이 끝에 웃습니다. 조급함을 줄이고, 자금 캘린더를 먼저 잡는 분들. 반대로 브랜드와 호재만 믿고 들어가면, 중간 구간에서 숨이 찹니다. 이게 참 웃긴 게요, 정책은 매번 바뀌는데 결국 내 돈은 그대로예요. 말이 바뀌어도 통장 잔고는 말을 안 합니다.
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정리하겠습니다. 이번 대책의 진짜 의미는 가격이 아니라 자금 흐름의 재배치입니다. 돈이 먼저 들어가는 구조로 바뀌었고, 그 변화가 심리를 통해 거래와 공급으로 번질 겁니다.
그래서 지금부터는 집을 고르는 눈보다 현금을 움직이는 손이 더 중요합니다. 그러니까요, 이 정도만 알아두셔도 돼요.