전·월세 계약기간 중 집주인이 갑자기 나가라 할 때: 법적 대응과 보상 협상까지 한 번에 정리

먼저 결론부터 말씀드리면요.

전·월세 계약기간이 남아 있는 상태에서 집주인이 “나가라”고 말한다고 해서
세입자가 바로 이사 나가야 할 의무는 거의 없습니다.
소수의 예외 사유(임차인의 중대한 잘못, 특약, 기간 없는 임대차 등)를 빼고는
법적으로 버티는 쪽이 원칙입니다.

다만 현실에서는
① 진짜 나가야 하는 구조인지,
② 안 나가도 되는 구조지만 대신 ‘합의금(이사비·복비 등)’을 세게 받아야 하는지,
③ 보증금은 어떻게 끝까지 지킬지
이 세 축을 냉정하게 정리하는 게 핵심입니다.

아래는 “집주인이 갑자기 나가라 할 때” 단계별로 보실 수 있게 정리해 드리겠습니다.

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법적 큰 그림부터 잡기

1) 기본 원칙 – 기간을 정한 임대차는 만기까지 유지

전·월세 계약서에 보통 “계약기간 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지”라고 되어 있습니다.
이렇게 기간이 정해진 임대차는,
원칙적으로 그 기간이 끝날 때까지 유효합니다.

집주인은 정당한 법적 사유가 없는 이상
“마음이 바뀌었다, 집을 팔아야 한다, 급해서 그렇다” 같은 이유로
중간에 일방적으로 해지할 수 없습니다.

2) 집주인이 중도에 해지할 수 있는 주된 예외(임차인의 잘못)

대표적으로 이런 경우에는 집주인이 중도해지를 주장할 수 있습니다.

• 월세·관리비 2기분 이상 연체
  ⇀ 민법 제640조. 건물 임대차에서 임차인의 연체액이 2기 차임에 달하면 임대인은 해지 가능.
• 무단 전대·양도 (집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세줘버린 경우)
• 집을 고의·중과실로 크게 파손
• 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우

이런 사유가 없다면,
집주인 쪽 중도해지는 원칙적으로 인정되기 어렵습니다.

3) 계약 만료 시점의 문제 – “계약갱신요구권”

계약이 끝나갈 때는 얘기가 조금 달라집니다.

• 임차인은 한 번에 한해 계약갱신요구권 행사 가능
  ⇀ 만기 6개월 전~2개월 전 사이에 “한 번 더 갱신하겠다” 요구할 수 있고,
  ⇀ 그러면 추가 2년을 법으로 보장받습니다(최대 4년 거주).

집주인이 이 요구를 거절할 수 있는 사유는
법에 제한적으로 열거되어 있습니다. (제6조의3 제1항 각 호)
대표적인 것만 정리하면

• 임차인이 2기분 차임 연체
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차
• 무단 전대
• 고의·중과실로 주택 파손
• 집주인 또는 직계존·비속의 실제 거주 계획(‘실거주’)
  등입니다.

여기서 중요한 포인트는:

“실거주”를 이유로 갱신 거절은
계약 ‘만료 시점’에 갱신을 거부하는 논리지,
이미 진행 중인 계약기간을 통째로 깨는 근거가 아니라는 점입니다.

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가장 먼저 체크해야 할 것들

집주인이 나가라고 했다면, 먼저 사실관계를 빠르게 정리하셔야 합니다.

1. 계약서 확인
   • 시작일·종료일
   • 특약: 중도해지, 전근·취학 등 사유 시 해지, 이사비/복비 관련 조항 등
2. 전입신고·확정일자 여부
   • 전입신고 + 실제 거주 ⇀ 대항력 생김
     ⇀ 집이 매각되거나 집주인이 바뀌어도, 새 집주인에게도 임대차를 주장하며 기간 동안 버틸 수 있음.
   • 확정일자까지 있으면 ⇀ 경매 상황에서 우선변제권 확보
3. 집주인 요구 사유
   • 그냥 “나가주세요”인지
   • “내가 실거주해야 해서”인지
   • “집을 팔아서 새 주인이 들어온다”인지
   • 문자·카톡, 녹취 등으로 증거 확보 필수
4. 내 쪽 귀책 사유 여부
   • 월세 연체, 관리비 미납, 무단 전대 등
     ⇀ 이런 게 있으면 협상력이 확 떨어집니다.

이 네 가지만 정리해도
“법적으로 버티면서 협상할 수 있는 상황인지”가 대략 보입니다.

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계약기간 ‘중간’이라면, 기본 대응

1) 특별한 사유 없이 “나가라”는 경우 – 원칙: 버텨도 된다

계약기간이 남아 있고,
임차인 쪽 연체·무단전대 같은 사유가 없다면

“현재 계약기간 중이므로, 법적으로 나갈 의무가 없습니다.”

라고 보시면 됩니다.

실무적으로는 이렇게 하시는 게 좋습니다.

1. 전화로는 “알겠다/검토해보겠다” 정도로만 답
2. 곧바로 문자·카톡으로 입장 통보
   • 예시 문구:
     • “현재 임대차계약 기간이 ○○년 ○월 ○일까지라, 그때까지는 거주할 권리가 있는 것으로 알고 있습니다. 중도 퇴거 요구는 수용하기 어렵습니다.”
3. 이후에는 모든 대화는 가급적 문자나 카톡으로
   ⇀ 나중에 분쟁 시, “집주인이 일방적으로 중도해지를 요구했다”는 자료가 됩니다.

2) 그래도 나가 줄 수는 있는데, 대신 조건 협상

집 자체에 하자가 있다든지,
더 좋은 조건의 집으로 옮길 계획이 원래 있었다든지 해서
“버틸 수는 있지만, 적당한 보상을 받는다면 나가도 괜찮다”는 상황일 수 있습니다.

이때는 명확한 ‘합의해지 + 손해배상’ 프레임으로 가져가셔야 합니다.

실제 상담·조정 사례들을 보면,
집주인이 먼저 기간 중 해지를 요구한 경우
아래 항목들을 손해배상 또는 합의금으로 요구하는 구조가 많습니다.

요구 가능한 항목 예시:

1. 이사비
   • 실제 견적 또는 통상 수준(지역·평수 따라 다르지만 수십만~백만 원 단위)
2. 중개보수(복비)
   • 내가 나가면서 발생하는 새 집 복비
   • 기존 집에 새 세입자 들이는 데 드는 복비
     ⇀ 실무에서는 “최소 한 쪽 복비는 집주인 부담”이 조정되는 경우가 많고,
     집주인이 일방 해지를 요청한 사례에서는 양쪽 복비를 다 부담한 조정 예도 있습니다.
3. 중복 임대료·차액 손해
   • 급하게 이사하면, 일정 기간 두 집 월세가 겹치는 구간이 생길 수 있습니다.
   • 혹은 비슷한 집을 구하려면 월세·전세금이 올라간 만큼의 차액이 발생하기도 합니다.
   • 이런 부분도 “집주인 요구로 인한 추가 부담”이라면 손해배상 항목으로 주장 가능합니다.
4. 기타 실손해
   • 인테리어 비용, 입주 때 들인 설치비 등
     ⇀ 원칙적으로는 임차인이 감수하는 부분이지만, 조정·합의에서 일부 반영되기도 합니다.

실제 협상에서는

“나가 줄 수는 있다. 다만 집주인 사정으로 계약을 깨는 것이니
아래 항목은 손해배상 또는 합의금으로 정리해 주셔야 한다.”

이 프레임으로 숫자를 정리해서,
한 번에 패키지로 제시하시는 게 효율적입니다.

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정말 “갑자기 이사”를 해야만 하는 구조일 때

현실적으로는, 법적으로 버틸 수 있어도
직장·가족 사정, 집주인의 압박, 건물 상태 등 때문에
결국 빨리 나가야 하는 경우가 생깁니다.

또는, 구조상 진짜 나가야 하는 케이스도 있고요.

1) 대항력 없는 임차인 + 집주인 변경

• 전입신고를 안 했거나,
• 주거로 쓰지만 법상 주택임대차보호법 적용이 애매한 형태(특수형태 쉐어하우스 등)에서
  소유자가 바뀐 후 새 소유자가 “퇴거”를 요구하는 경우,

생활법령·상담 사례들에서는
대항력이 없으면 새 소유자의 요구에 따라야 할 수 있다고 봅니다.

이때 포인트는:

1. 새 소유자(새 집주인)와는
   • “언제까지 나갈지”
   • “원상복구 범위는 어디까지 할지”
     이 수준을 맞추되,
2. 손해배상은 기존 집주인 상대로 청구
   • 중도에 권리관계를 제대로 정리하지 않은 책임이 원래 임대인에게 있기 때문입니다.

그래서 이런 구조라면
“새 집주인과 퇴거 일정 합의” + “기존 집주인 상대로 손해배상 협상/소송”
이 이중 트랙으로 가게 됩니다.

2) 내 쪽 귀책(월세 2기 이상 연체 등)이 있는 경우

이 상황에서는 냉정하게 권리 구조가 바뀝니다.

• 집주인이 민법 제640조를 근거로
  “차임 연체를 이유로 해지” 주장 가능

이때는

1. 우선 연체분 분납·상환 계획을 제안해
   해지 자체를 막는 쪽을 먼저 시도해 보시고,
2. 그래도 관계가 파탄 난 상황이면
   “언제까지, 어떤 조건으로 나갈지” 쪽으로 정리해야 합니다.

이 경우는 임차인 잘못이 분명한 구조라
이사비·복비 등을 세게 요구하기는 어렵고,
최대한 보증금 손실을 줄이는 방향으로 협상하는 게 현실적입니다.

3) 집 하자(누수·곰팡이 등) 때문에 도저히 거주가 곤란한 경우

이건 질문과 방향이 조금 다르지만, 현실에서 자주 섞여 나오는 케이스라 같이 말씀드립니다.

• 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익 가능한 상태로 유지할 의무가 있고(민법 623조),
• 심각한 누수·곰팡이 등으로 사실상 거주가 어려운데
  수선을 계속 미루면,
  임차인은 차임감액·손해배상·계약해지까지 주장할 수 있습니다.

이 경우 “집주인이 나가라고 해서”가 아니라
“하자가 심각하니 내가 나가겠다”는 주도권 구조로 바뀝니다.
손해배상 항목·범위도 훨씬 넓게 주장할 수 있고요.

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보증금이 제일 중요할 때: “보증금 못 주는데 나가라”는 경우

아주 많이 나오는 상황입니다.

1) 보증금 못 주면, 원칙적으로는 안 비워줘도 된다

• 전입신고 + 실제 거주가 되어 대항력이 있는 임차인은,
  계약이 끝났더라도 보증금을 모두 돌려받을 때까지
  집을 비워주지 않을 수 있습니다.
  집주인이

“새 세입자 들어와야 보증금을 줄 수 있다. 먼저 나가라.”

이렇게 말하더라도,
법적으로는 보증금과 명도(집 비워주는 것)를 동시에 교환하는 구조가 안전합니다.

2) 그런데 현실상 꼭 나가야 한다면 – “임차권등기명령”

이사 때문에 전출을 해야 하는데
보증금을 못 받는 상황이라면
임차권등기명령 제도를 활용할 수 있습니다.

핵심만 말씀드리면,

• 계약이 끝났고
• 전입신고 + 확정일자를 갖춘 임차인이
• 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 할 때

⇀ 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청하면
등기부에 “이 집에 ○○씨 보증금 채권이 있다”는 임차권이 등기됩니다.

이렇게 되면,

• 실제로 이사를 가서 전출을 하더라도
• 대항력·우선변제권이 거의 전입 상태와 유사하게 유지됩니다.

즉, “몸은 나가더라도, 권리는 집에 남겨두는 장치”라고 이해하시면 됩니다.

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“갑자기 이사해야 할 때” 현실적인 1~2주 행동 플랜

실무적으로 시간 없을 때는 이렇게 순서 잡으시면 됩니다.

1단계: 기록과 법적 포지션 확보 (1~2일)

1. 계약서 스캔/사진, 확정일자 스탬프, 등기부등본까지 파일로 확보
2. 전입신고 여부 확인 (정부24/주민센터)
3. 집주인 요구는 반드시 문자/카톡으로 다시 받아두기
   • “○○님, 어제 말씀하신 ○월 ○일까지 퇴거 요청 관련해서 다시 한 번 확인드립니다. 집을 매도하실 예정이라 그때까지 나가 달라는 말씀이셨죠?” 같은 식으로 정리
4. 내 쪽 연체·위반 여부 체크

2단계: 손해 항목·금액 정리 (1~3일)

엑셀이나 메모로 아래 항목을 정리합니다.

• 이사비 예상액(견적 또는 과거 경험)
• 새 집 복비
• 기존 집 새 세입자 복비를 집주인이 부담하게 할지 여부
• 임대료 차액·중복 임대료 예상
• 기타 실손해(직장 접근성 악화, 아이 학교 문제 등은 금액화가 어렵지만 협상 레버리지로 사용)

이걸 기준으로
“최소 받아야 할 금액(마지노선)”과
“요구할 금액(협상 시작선)”을 정해 둡니다.

3단계: 집주인에게 ‘합의해지 조건’ 제시

말로 질질 끌지 마시고,
정리된 숫자를 한 번에 서면으로 보내시는 편이 효율적입니다.

• “계약기간 중 임대인 사정으로 해지를 요청하신 것이므로,
  아래 조건으로라면 ○월 ○일까지 퇴거에 협조드리겠습니다.”

형식으로

1. 합의해지일
2. 그 전까지의 월세·관리비 정산 방식
3. 이사비 / 복비 / 기타 손해배상 합계와 지급일
4. 보증금 반환일 및 방식
5. 위 내용대로 이행 시 더 이상 추가 청구하지 않겠다는 취지

이렇게 틀을 잡아 간단한 합의서 형태로 정리하고
전자서명·자필서명 등으로 받아두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.

4단계: 보증금과 명도(키 인도)는 “동시이행” 구조로

이사 당일에는

• 집 열쇠와 점유를 넘기는 시점
• 보증금 및 합의금 입금 시점

이 두 개를 최대한 동시에 맞추는 게 안전합니다.

가능하면

“○○은행 계좌로 보증금 ○○원과 합의금 ○○원이 입금되는 즉시
열쇠를 인도하고 전출하겠습니다.”

이런 식으로 미리 합의해 두는 게 좋습니다.

만약 약속한 날짜에

• 보증금·합의금이 지급되지 않거나
• 집주인이 약속을 어길 기색이 보이면

⇀ 그 시점에는 명도(집 비우기)를 미루고
내용증명 ⇀ 보증금 반환청구 소송 + 임차권등기명령까지 고려하셔야 합니다.

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꼭 써볼 만한 공적 지원·상담 창구

혼자 법령·판례 다 보는 건 현실적으로 무리라,
실제 사건은 아래 기관을 활용하시는 게 좋습니다.

1. 대한법률구조공단 132 (국번 없이)
   • 기본 전화상담 무료,
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2. 주택임대차분쟁조정위원회: https://www.hldcc.or.kr/
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   • 대한법률구조공단과 연계, 문의처도 132로 안내되는 경우가 많습니다.
3. 찾기 쉬운 생활법령정보(주택임대차)
   • 생활법령 사이트에서 “주택임대차”로 들어가시면
     계약 갱신, 해지, 대항력, 임차권등기명령 등
     실제 사례를 기반으로 잘 정리되어 있습니다.

정리

1. 계약기간 중이라면
   • 임차인 쪽 심각한 잘못이 없다면
     ⇀ 집주인이 “나가라”고 해도 법적으로는 안 나가도 된다.
2. 그래도 현실적으로 나가는 쪽을 선택한다면
   • 이사비, 복비, 임대료 차액 등
     ‘내가 추가로 부담하게 되는 비용 + 정신적·시간적 손실’을
     손해배상/합의금으로 정리해 한 번에 협상하는 구조로 가는 것이 효율적이다.
3. 보증금이 안 준비된 상태에서의 “나가라” 요구는
   • 원칙적으로 거절해도 되고,
   • 부득이하게 나가야 하면 임차권등기명령으로 권리를 집에 묶어두는 방법이 있다.
4. 대항력(전입신고 + 실제 거주)과 확정일자
   • 앞으로 어떤 집을 들어가시든,
     계약 직후 바로 해두셔야
     “집주인이 나가라”는 말에 휘둘리지 않는 구조를 만들 수 있습니다.

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