‘지금 집을 사야 할까, 더 기다려야 할까?’지금 사는 게 유리한지, 기다려야 할지 금리와 비용 비교로 판단하는 방법을 정리했습니다.
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지금 살까, 기다릴까? 출근길에 떠오른 고민
출근길에 이런 생각, 한 번쯤 하셨죠?
“전세 끝나기 전에 그냥 살까, 아니면 대출금리 더 떨어질 때까지 버틸까?”
한 줄로 답부터 드리면,
3년 이상 거주할 첫 집이고,
보금자리론같은 정책 고정금리를 이용할 수 있으며, 상환 여력이 충분하다면
‘지금 사는 것’도 충분히 합리적입니다.
반대로, 보유 기간이 3년
미만일 수 있고(중도상환수수료 부담), DSR 여유가 부족하며, 관심 있는 지역
집값이 약세라면 ‘조금 더 기다리는 것’이 안전한 선택입니다.
그런데
왜 그럴까요?
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왜 '지금 살까, 기다릴까'를 따져봐야 할까?
금리는 이미 꽤 내려왔고, 추가 하락 여지는 제한적일 수 있습니다.
한국은행 기준금리는 현재 2.50%로 유지 중이며(2025년 7월 기준), 시장 변동형
지표인 COFIX(신규취급액)도 10개월 연속 하락해 7월 기준 2.51% 수준입니다.
시중은행의
주택담보대출 변동금리도 평균 3%대 초반까지 내려온 상황이에요.
‘기다림의 이익’은 숫자로 보면 더 명확해집니다.
예를 들어 대출금이 5억이고, 상환 기간이 30년이라면,
- 금리 4.0% ⇀ 3.5%로 0.5%p 내려가면 월 상환액이 약 14만 원 줄어듭니다.
- 3.2%까지 내려가면 약 22만 원, 3.0%가 되면 약 28만 원까지 감소합니다.
- 정리하면, “매 1억당 0.5%p 하락 시 월 약 2.8만 원 감소”가 손쉽게 계산하는 요령입니다.
하지만 그 0.5%p 하락을 기다리는 동안 발생하는 비용(월세, 이사비, 기회비용, 집값 변동)이 더 클 수도 있어요.
‘나중에 갈아타기’ 전략도 있지만, 단기에는 수수료 부담이 큽니다.
국내 은행들은 보통 대출 실행 후 3년 이내 상환 시 조기상환수수료(고정 1.4%,
변동 1.2% 수준)를 부과합니다.
2년 이내에 금리 인하를 이유로 갈아타게
되면, 절감 효과보다 수수료가 더 커질 수 있어요.
대출기간 선택 전략도 함께 참고해 보세요.
정책 고정금리는 지금 확보 가능한 ‘확실한 조건’입니다.
2025년 8월 기준, 보금자리론 고정금리는 만기별로 약 3.65~3.95% 수준입니다.
조건에
맞는다면 시장 금리 변동 없이 장기적으로 안정적인 상환 계획을 세울 수
있습니다.
신혼부부용 디딤돌대출이나
생애최초 대출도 활용 가능 여부를 함께 살펴보세요.
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생활 기준으로 보는 ‘지금 vs 기다림’ 체크
지금 사는 게 유리한 경우
-
첫 주택 + 3년 이상 거주 계획이 확실함
⇀ 조기상환수수료 부담이 작아집니다. -
정책 고정금리 대출 요건 충족
⇀ 3%대 중후반 고정금리를 확보할 수 있습니다. -
전·월세 비용이 높아 기다리는 동안 지출이 큼
⇀ 기대되는 금리 하락분보다 실지출이 더 클 수 있습니다. -
조건 좋은 매물이 현재 시장에 나왔음
⇀ 금리보다 입지·학군·향·층 등 매물 조건이 더 중요한 경우도 있습니다.
기다리는 것이 유리한 경우
-
2~3년 내 이사 또는 대출 갈아타기 가능성 있음
⇀ 조기상환수수료로 인해 실익이 줄어듭니다. -
DSR이 빡빡해 생활비·비상금 여유가 없음
⇀ 금리 소폭 반등에도 부담이 커질 수 있습니다. -
관심 지역이 공급 증가 등으로 집값 약세
⇀ 집값 하락폭이 금리 하락 혜택보다 클 수 있습니다. -
정책대출 대상이 아니고, 변동금리만 가능함
⇀ 향후 금리 상승에 대한 불안감이 크다면 관망이 낫습니다.
계산법 요약
-
대출 원금(억) × 2.8만 원 ≈ 0.5%p 하락 시 월 절감액 (30년 기준)
- 예: 5억 원이면 월 약 14만 원 절감
- 기다리는 기간 동안의 월세, 이사비, 보증금 기회비용을 합산해 보세요.
- 집값이 1년간 ±몇 % 움직일지에 대한 본인의 보수적 가정을 함께 넣어 보세요.
이 세 항목만 종합해 보면 ‘지금 사는 게 이득인지’, ‘기다리는 게 이득인지’ 수치로 명확히 비교할 수 있습니다.
마지막으로, Q&A
Q. 지금 변동금리로 들어가도 괜찮을까요?
현재 고정·변동금리 차이가
크지 않습니다.
3%대 초반 변동 vs 3%대 후반 고정 사이에서,
거주 기간과 상환 안정성을 기준으로 판단하세요.
불안하다면 초기
고정 후 변동으로 전환되는 혼합형 대출도 고려해볼 만합니다.
Q. 나중에 갈아타면 되지 않나요?
가능합니다. 하지만
3년 이내 조기상환수수료, 등기 비용, 인지세 같은 부대비용을 꼭 계산에 넣어야 합니다.
같은
은행 내 금리 전환, 혹은 정책대출로의 대환 여부도 함께 비교해 보세요.
Q. 금리는 더 떨어질까요?
기준금리는 이미 2.50%까지 내려온
상황이며, 추가 인하 여지는 있지만 속도는 점진적일 가능성이 높습니다.
시장금리(COFIX)는 이미 많이 반영된 상태이므로, “얼마 더 내려갈까”보다 내 상황에서 손익분기점을 찾는 것이 더 현실적인 전략입니다.
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-
장기 거주 + 정책 고정금리 가능 + 상환여력 OK
⇀ 지금 사는 것도 충분히 합리적입니다. -
단기 보유 예정 + 현금흐름 빠듯 + 약세 지역
⇀ 기다리는 것이 더 안전한 선택일 수 있습니다. -
숫자는 ‘매 1억, 0.5%p 하락 = 월 약 2.8만 원 절감(30년)’
⇀ 손쉽게 비교하며 내 상황을 판단해보세요.
금리만 바라보다 좋은 매물을 놓치거나,
무리하게 집을 샀다가 상환이 어려워지는 일은 없어야 하니까요.
결국 중요한 건 ‘금리’가 아니라 ‘내 형편에 맞는 타이밍’입니다.
