맞벌이 부부, 연 소득 약 9,500만 원.
무주택자이며 서울 또는 수도권 인근에 전세 입주 또는 매매를 고려 중이라면,
“얼마까지 가능할까?”, “대출은 얼마나 나오고, 상환 부담은 어느 정도일까?”가 가장 먼저 떠오를 겁니다.
지금부터 가능한 전세금액, 매입 한도, 자금 필요액, 연간 상환액까지 현실적인 기준으로 풀어보겠습니다.
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전세 vs. 매입, 먼저 제도 흐름을 이해해야 합니다
올해부터 주택담보대출 제도가 크게 바뀌었습니다.
특히 서울·경기처럼 투기과열지구나 조정대상지역에서는 다음 세 가지 제한이 동시에 적용됩니다:
- LTV 최대 70%
- 대출 한도 최대 6억 원
- 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 이내
또한, 전세대출도 보증금 7억 원 이하까지만 보증 가능,
최대 대출 한도는 수도권 기준 4억 원으로 줄었습니다.
이런 배경 때문에 매입보다는 전세를 먼저 고려하는 전략이 꽤 합리적입니다.
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전세 시나리오: 보증금 5억~7억, 가장 안정적 구간
전세대출 한도는 수도권 기준으로 다음과 같습니다:
- 보증금의 80% 이내
- 최대 4억 원까지 대출 가능
예를 들어보면 이렇습니다:
- 전세 5억 원 ⇀ 대출 4억 ⇀ 자기자금 1억 원 필요
- 전세 7억 원 ⇀ 대출 4억 ⇀ 자기자금 3억 원 필요
전세 7억 원을 넘는 고액 계약은 SGI 보증 등 추가 심사가 필요하며, 보증료가 비싸고 승인도 까다롭습니다.
이자 부담은?
연 3.2% 고정금리 기준으로 대출 4억 원이면 월 이자 약 107만 원,
연간 약 1,280만 원 정도입니다. 연 소득 대비 약 13%로, 부담이 크지 않은 수준입니다.
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매입 시나리오: 실제 대출은 6억 원이 한계선
정부는 2025년부터 서울‧경기에서 무주택자라도 주담대 한도 6억 원 상한을 적용하고 있습니다.
따라서 이 기준에 따라 가능한 매입 구간을 시뮬레이션 해보면 아래와 같습니다:
| 항목 | 5억 원 | 7억 원 | 10억 원 |
|---|---|---|---|
| 대출 가능 금액 | 약 3.5억 원 | 약 4.9억 원 | 6억 원 고정 |
| 필요 자기자금 | 1.5억 원 | 2.1억 원 | 4억 원 이상 |
| 연간 원리금 상환 (4.5%/30년 고정) |
약 2,130만 원 | 약 2,980만 원 | 약 3,650만 원 |
| DSR 적정 여부 | O (DSR 22%) | O (DSR 31%) | △ (DSR 38%) |
※ 연 4.5% 고정금리 기준, 30년 만기 원리금 균등상환 방식
※ DSR은 연간 원리금 상환액 / 연소득으로 계산
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핵심 정리: 얼마나 들고 있어야 가능한가?
전세:
- 보증금 5억 ⇀ 현금 1억
- 보증금 7억 ⇀ 현금 3억
- 이자 연 1,200만 원 안팎
매입:
- 7억 원 매입 ⇀ 최소 2.1억 자금 + 연 상환 3천만 원 수준
- 10억 원 매입은 여유 자산 4억 이상 필수, DSR 여유가 거의 없음
전략적 선택: 지금 당장 가능한 선택지는?
현금 2~3억 원 보유 시 ⇀
전세 5~7억 원 구간에서 거주 안정을 확보한 뒤,
2~3년 뒤 시장 조정기나 규제 완화 시기를 노려 매입 전환 전략이 현실적입니다.
매입을 고려한다면 ⇀
7억 원 이하 주택이 가장 DSR·LTV·한도 모두 무난히 통과됩니다.
이 경우도 최소 2억 원의 자기자금이 필요합니다.
신용대출로 매입자금 보충? ⇀
규제지역에서는 신용대출도 DSR에 포함되므로,
무리한 ‘끼워 맞추기’는 대출 승인 자체가 거절될 수 있습니다.
지금은 전세 5~7억 구간이 가장 레버리지 효율이 높은 시점입니다.
소득 수준이 안정적인 맞벌이 부부라면,
전세로 거주안정 + 자산 축적 후 매입 전환이 가장 전략적인 선택이 될 수 있습니다.
DSR, 대출한도 등은 매년 바뀌므로,
은행 앱 또는 금융플랫폼(토스, 뱅크샐러드 등)에서 대출 가능액을 꼭 사전 확인해보세요.
예산을 짜는 순간이 곧 전략의 시작입니다.
