서울 청약, 왜 조용한가? ‘6억 대출 상한’ 이후의 실전 전략

“서울 새 아파트 청약도 조용하다”
공급은 마르는데, 대출은 막혔다… 현금이 전략이다

2026년 이후 서울 신축 아파트 공급은 ‘절벽’처럼 줄어듭니다.
그런데도 요즘 분양 현장은 조용합니다. 심지어 초역세권·저렴한 단지조차 반응이 차분합니다.
이상하지 않나요?

지금 시장에서는 “분양가보다 현금 동원력”이 당락을 가릅니다.
2025년 6·27 대책으로 서울 대부분 지역에서 주담대 한도는 6억, 전입 의무는 6개월 내로 바뀌었기 때문입니다.
대출로 무리하던 수요는 뒤로 빠지고, 청약도 ‘싸고 작고 바로 살 수 있는 곳’에만 몰리고 있습니다.

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“6억 넘는 순간, 대출 안 나옵니다”

6·27 대책 핵심 요약

적용 지역: 수도권 전역, 지방 광역시 중 조정지역
대상자: 무주택자 및 1주택자, (다주택자 주담대 원칙적 금지)
한도 제한: 최대 6억원 이내로 제한 (LTV·DSR보다 낮으면 그걸 따름)
전입 의무: 대출 실행일로부터 6개월 내 실거주 의무
예외 사유: 해외체류, 병역, 육아휴직, 질병 등 일정 조건 하 유예 가능
위반 시 불이익: 대출금 회수 + 가산금리 부과 + 향후 정책금융 제한

➡ 즉, 세입자 둔 채 잔금(갭투자 형태)은 불가하고, 6억 넘는 분양가는 자금조달 증빙 없으면 청약 자체가 어렵습니다.

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공급은 줄고, 대출은 막히고

2026년 이후, 서울 신축은 ‘희소 자산’

연도	서울 아파트 입주 예정 물량
2025	약 47,000가구 (정상 수준)
2026	약 4,100가구
2027	약 10,300가구
2028	약 3,000가구
2029	1,000가구 미만

2026년부터 공급이 급감합니다. 이유는 분양가 규제, 인허가 지연, PF 위축 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.
따라서 2025년 하반기~2026년 상반기까지 분양되는 신축 단지는 ‘마지막 물량’이라는 희소성을 가집니다.

그런데도 현장은 왜 조용할까요?

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초역세권인데도 조용한 이유 – 분양가보다 ‘현금이 문제'

도심권 소형 신축 B단지 사례로 본 청약장의 역설

서울 중심권에 위치한 전용 49·59㎡ 소형 위주 신축 B단지.
더블역세권에 역 도보 2분 거리, 입지와 상품성 모두 준수하고,
전용 59㎡ 분양가는 약 9.9~10.8억 원 수준으로, 지역 시세 대비로도 충분히 경쟁력 있는 가격입니다.

하지만 현장의 분위기는 의외로 조용합니다.
이유는 ‘비싸서’가 아니라 ‘살 수 없어서’입니다.

분양가가 10억이면, 현재 규제 아래 주택담보대출은 최대 6억까지 가능합니다.
즉, 최소 현금 4억 이상을 당장 조달해야 하고,
여기에 옵션, 확장비, 취득세, 보증료, 인지세, 이사비 등 부대비용까지 포함하면
실제 필요 자금은 약 4.6~5억 원대에 이르게 됩니다.

과거엔 세입자를 둔 채 전세 보증금으로 잔금을 맞추는 방식도 가능했지만,
6개월 내 전입 의무와 갭투자 차단 규제로 인해 이마저 불가능해졌습니다.

결국 지금의 청약장은 ‘분양가의 높고 낮음’보다,
내가 지금 쓸 수 있는 현금이 있는지가 더 중요한 시장입니다.

좋은 입지, 괜찮은 가격임에도 청약 열기가 식어버린 결정적 이유,
바로 현금 동원력 없는 수요는 분양장 진입 자체가 불가능해졌기 때문입니다.

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반전 인기: 총액 6억 이하 ‘무순위 소형’, 조건이 맞는 순간 몰린다

상품성은 부족해도 “이 돈으로 가능한 서울 신축”이라는 이유

자금 여력이 줄어든 청약 수요자들은 자연스럽게 ‘무순위 청약’이나 ‘총액 6억 이하 소형’에 눈을 돌리고 있습니다.
한때 외면받던 서울 외곽의 중소형 단지들인데, 대출 한도에 맞는 총액 조건만으로 다시 관심을 받는 겁니다.

대표적으로 강서구 화곡동 ‘화곡 더리브 스카이’가 있습니다.
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전용 59㎡ 기준 분양가는 5억 중후반으로, 주담대 6억 한도 내에서 무리 없이 접근 가능합니다.
생활 인프라는 평이하고 설계도 보편적이지만, 무순위 청약을 18차례 반복하며 수요가 이어졌습니다.
“상품성은 아쉬워도 자금이 된다”는 판단이 작용한 사례입니다.

또 다른 예는 구로구 가리봉동 ‘남구로역 동일센타시아’(➤ ➤ 실거래가 확인)입니다.
전용 57㎡, 분양가 5억 7천만 원대로 설정돼 있어 실수요자 대출 범위 안에서 접근 가능합니다.
초기에는 입지와 구조 이슈, 공정 지연으로 미분양이 누적됐지만, 전액 대출이 가능하다는 점이 부각되며 다시 수요가 유입됐습니다.

결국 지금 시장은 “좋은 집”보다 “살 수 있는 집”,
“비싼 아파트”보다 “현금과 대출이 맞아떨어지는 구조”가 우선입니다.

다만, 이런 단지에 들어가기 전에는 반드시 확인해야 할 게 있습니다.
주차대수, 관리비 구조, 배치도, 환기 및 단열 성능, 층간소음, 커뮤니티 수준 등은 입주 후 삶의 질과 전세 수요, 환금성에 직결되기 때문입니다.

싸다고 모두에게 기회는 아닙니다.
‘왜 남았는가’를 먼저 살피는 것이, 무순위 청약의 첫 번째 전략입니다.

실전 가이드: 현금 동원력별 전략

① 3억~5억 보유 시

조건: 총액 6억 이하 분양 또는 무순위
중점: 확장비·옵션·이자 포함 총투입액 체크
팁: 중도금 무이자, 발코니 확장비 포함 조건 우선 고려

② 5억~7억 보유 시

조건: 전용 59~74㎡, 역세권 중소형 신축
중점: 환금성 높은 구조(수납·주차·입지·관리비), 전매제한 기간
팁: 옵션 선택 전 ‘계약금+옵션+이자+취득세’ 전부 계산 후 결정

③ 1주택 갈아타기 시

주의: 기존 주택 처분계획 증빙 필수, 위반 시 대출 취소
전략: 선매도 or 처분조건부 계약 → 자금 타이밍 맞추기
팁: 퇴거세입자 관리 + 취득세 1주택 요건 사전 확인

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“무순위? 기회지만, 이유는 반드시 확인하라”

무조건 ‘남은 물량=기회’는 아님

체크포인트 7가지

주차대수: 세대당 1.0대 이하 → 불편 리스크
층간소음/구조: 벽식·슬래브 두께 확인
관리비 구조: 지역난방·중앙난방이면 추후 부담↑
배치도: 조망권·일조권·출입구 위치 확인
하자이력: 이미 입주한 동은 민원 유무 확인
전세가율: 실입주 후 전세 가능성 확인
교통·상권·학교: 역세권이라도 상권·교육환경 부족한 경우 있음

➡ 잔여 물량 이유는 가격보다 상품성 부족일 수 있습니다. 반드시 체크리스트를 통한 판단이 필요합니다.

“이제 청약은 싸다고 덤비는 시장이 아닙니다.”

공급은 줄고, 돈은 묶였습니다.
현금 있는 사람이 고르고, 싸도 환금성 없는 곳은 버팁니다.
지금은 ‘살 수 있는 집’이 아니라 ‘팔 수 있는 집’을 골라야 합니다.

🔗 참고자료

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