2025년 6월 27일, 정부는 '6.27 부동산 대책'이라는 이름으로 대출 규제 강화 조치를 발표했습니다.
배경은 비교적 단순합니다.
최근 수도권을 중심으로 주택 가격이 다시 오르기 시작했고, 무주택자보다 자금 여력이 있는 1주택자 중심의 매수세가 그 상승세를 이끌고 있다는 분석이 나왔습니다.
정부는 시장 과열 조짐을 진정시키기 위해 청약과 주담대(주택담보대출) 규제를 동시에 조정했습니다.
그 핵심 중 하나가, 1주택자의 신규 아파트 청약 당첨 시 ‘기존 주택을 처분해야만 대출을 받을 수 있다’는 조건의 부활입니다.
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규제 적용 대상 – 어떤 상황에서 적용되나?
아래와 같은 조건이 모두 충족되는 경우, 이번 규제가 적용됩니다.
- 본인이 1주택자일 것
- 수도권 또는 투기과열지구(규제지역)에 거주 중일 것
- 같은 지역 내의 신규 아파트 청약에 당첨되었을 것
- 새로 마련할 아파트에 대해 중도금이나 잔금 대출이 필요한 경우
즉,
“내가 수도권에 집이 한 채 있고, 같은 지역 아파트 청약에 당첨되어 입주하려 한다면, 기존 집을 팔지 않으면 대출이 안 나온다”는 말입니다.
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핵심 요건 – ‘기존 주택 6개월 내 매도’가 필수
이번 정책에서 가장 중요한 조건은 단 하나입니다.
새 아파트의 소유권 이전 등기일 기준으로 6개월 안에 기존 주택을 반드시 매도해야 합니다.
이 약속을 사전에 '각서' 형태로 제출해야 중도금 대출이나 잔금 대출이 승인됩니다.
그리고 만약 6개월 이내에 실제로 집을 팔지 못하면,
이미 받은 잔금 대출이 회수(상환 요구)될 수 있습니다.
시행 시점 – 언제부터 적용되나?
이번 규제는 2025년 6월 28일 이후 입주자 모집 공고가 나오는 단지부터 적용됩니다.
즉,
- 2025년 6월 27일 이전 공고가 난 아파트 ⇀ 이번 규제 대상 아님
- 2025년 6월 28일 이후 공고 아파트 ⇀ 규제 적용 대상
또한,
- 규제 발표일(6월 27일) 이전에 이미 주택 매매계약을 체결했거나
- 대출 신청이 끝난 경우 등도 예외로 분류됩니다.
실제로 어떤 일이 생길 수 있을까?
예를 들어 보겠습니다.
- A 씨는 인천에 아파트 한 채를 보유 중입니다.
- 2025년 7월, 같은 인천 지역에 위치한 재개발 아파트 청약에 당첨됐습니다.
- 이 아파트의 입주자 모집 공고는 2025년 6월 30일에 게시됐습니다.
따라서 A 씨는
“기존 집을 6개월 내에 반드시 팔겠다”는 각서를 써야만 중도금/잔금 대출을 받을 수 있고,
실제로 2026년 초까지 기존 집을 매도해야만 대출 회수 없이 입주가 가능해집니다.
그런데 만약 집값이 떨어지거나 매수자가 나타나지 않아 6개월 내 매도에 실패한다면,
그가 받은 잔금 대출은 회수되고, 입주는 사실상 불가능해질 수 있습니다.
왜 이런 규제를 다시 도입했나?
비슷한 규제는 문재인 정부 당시에도 시행된 바 있습니다.
당시에는 1주택자가 청약에 당첨되더라도 기존 주택을 팔지 않으면 대출 자체가 아예 안 나왔습니다.
윤석열 정부 출범 후 이 조항은 2023년 1월에 폐지됐습니다.
하지만 2025년 들어 수도권 아파트값이 다시 오르자, 기존 규제를 일정 부분 복원하는 형태로 6.27 대책이 나온 것입니다.
이번 조치의 목적은 명확합니다.
• 실거주 목적 없는 1주택자의 '갈아타기 투자'를 억제하고
• 다주택 전환을 막음으로써 시장의 투기 수요를 차단하겠다는 의도입니다.
정리 – 핵심 내용 표로 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 적용 대상 | 수도권 및 규제지역 내 1주택자의 청약 당첨 |
| 조건 | 새 아파트 소유권 이전일 기준 6개월 내 기존 주택 매도 |
| 필수 서류 | 기존 주택 매도 각서 |
| 미이행 시 | 잔금 대출 회수 가능성 있음 |
| 시행일 | 2025년 6월 28일 이후 입주자 모집 공고 단지부터 |
| 예외 대상 | 6.27 이전 공고, 대책 발표 전 대출 신청·계약 체결 건 |
추가로 알아둘 6.27 대책 내용
이번 대책에는 1주택자 청약 규제 외에도 다음과 같은 항목이 포함되어 있습니다.
- 전세금 반환용 대출 요건 강화
⇀ 1억 원 초과 대출은 6.27 이전 계약만 인정 - 경락잔금대출 규제
⇀ 6개월 내 전입, 대출 한도 6억 원 제한 - 토지거래허가제 적용 주택 매수자 요건 강화
- 생활안정 목적의 대출 예외 조항 신설
- 수도권 주담대 총액 및 만기 제한
각 조항은 자금 계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 본인의 조건에 맞는 세부 내용은 금융기관 또는 국토교통부 공식자료를 반드시 통해 확인하는 것이 필요합니다.
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이제 당첨보다 중요한 건 ‘처분 계획’
청약에 당첨되는 것만으로는 부족한 시대가 다시 왔습니다.
자금 계획을 세울 때는 단순히 ‘청약 당첨 가능성’만 따질 게 아니라,
‘기존 주택을 팔 수 있을지’
‘팔린다면 언제까지 팔 수 있을지’
‘그 자금을 언제 확보할 수 있을지
이 모든 요소를 염두에 둔 현실적인 시나리오가 필수입니다.
