서울 아파트값 왜 오르나? 상승 원인과 정부 대책

2025년 6월 28일, 정부는 과열 양상을 보이는 서울 부동산 시장에 대한 긴급 조치로
‘가계부채 관리 강화방안’을 발표하고, 다음 날부터 바로 시행했습니다.

이번 글에서는 이 규제가 무엇을 겨냥하는지, 왜 시행됐는지, 어떻게 작동하며,
실제로 어떤 시장 반응이 나타났는지 단계별로 살펴봅니다.

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규제의 핵심 내용: 주택담보대출에 대한 직접 제한

정부의 조치는 수도권 전역을 대상으로, 주택담보대출(주담대)을 받기 위한 요건을 대폭 강화한 것입니다.

구분	적용 내용
2주택 이상 보유자	수도권 내 주택 구입을 위한 추가 대출 전면 금지
1주택자	기존 주택을 6개월 이내 처분하는 조건 하에, 최대 6억 원까지 대출 허용
시행 시점	2025년 6월 28일 (발표 다음 날 즉시 시행)

주택담보대출이란?
부동산을 담보로 제공하고, 그 가치를 바탕으로 은행에서 돈을 빌리는 대출 형태입니다.
서울과 같은 고가 주택 시장에서는 실수요자도 이 대출 없이는 주택 구매가 어렵습니다.

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이 정책은 단순한 금융 규제를 넘어, 집값 상승의 원인을 제어하기 위한 조치입니다.
최근 몇 달간 다음과 같은 흐름이 포착됐습니다:

정부는 이를 가계부채의 위험 신호로 판단했고,
특히 DSR(총부채원리금상환비율)을 기준으로 대출 총량을 조절할 필요가 있다고 보았습니다.

📘 DSR이란?
연소득 대비 대출 원리금 상환액의 비율로, 가계의 채무 상환 능력을 평가하는 지표입니다.
DSR이 높을수록 가계가 대출에 지나치게 의존하고 있다는 뜻입니다.

이번 규제는 단순히 대출을 줄인 것이 아니라, 시장에 진입 가능한 사람 자체를 제한하는 방식으로 작동합니다.

예시	규제 전	규제 후
마포·성동 10억 아파트	약 3~4억 원 자기자본으로 가능	최소 9억 원 필요 (대출 한도 축소)
갭투자 가능 여부	전세 보증금 + 대출로 가능	거의 불가능 (대출 구조 차단)

이처럼 대출 한도를 줄이면 거래가 줄고,
특히 대출 의존도가 높았던 중산층이나 투자 수요는 시장에서 이탈할 수밖에 없습니다.

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정책 시행 이후, 서울 부동산 시장은 다음과 같은 초기 반응을 보이고 있습니다.

📌 실제 사례
서울 잠실에서는 규제 발표 직후 한 아파트 계약이 파기됐고,
같은 물건이 1억 원 이상 낮은 가격에 다시 거래된 것으로 나타났습니다.

전문가들은 이번 대출 규제가 단기적으로는 뚜렷한 효과를 낼 수 있다고 평가합니다.
시장 전반에 일시적인 ‘숨 고르기’ 구간이 생기면서,
과열 양상이 일정 부분 진정될 수 있다는 판단입니다.

다만, 구조적 변화를 기대하기에는 아직 이르다는 의견도 많습니다.
일시적으로 수요를 억제하는 데는 성공하겠지만,
공급 부족이나 정책 방향의 근본적 전환 없이
이번 조치만으로 지속 가능한 주택 안정으로 이어지긴 어렵다는 분석입니다.

또한 실수요자 입장에서는 이번 규제가 부담으로 작용할 수 있다는 우려도 나옵니다.
대출 한도가 제한되면서 무주택 실수요자의 진입 장벽이 더 높아지고,
그에 따라 주거 불안정이 확대될 가능성도 제기되고 있습니다.

📌 정리하자면
이번 대책은 시장 과열을 잠시 진정시키는 역할은 가능하지만,
중장기적인 주택시장 안정책으로 보기에는 분명한 한계가 있다는 데
대부분 전문가의 의견이 모아지고 있습니다.

정부의 ‘초강력 대출 규제’는 서울 부동산 시장의 단기 과열을 진정시키는 데는 효과가 있습니다.
그러나 이 조치만으로 시장 안정이 지속되지는 않을 것이라는 데 전문가들의 의견이 모이고 있습니다.

앞으로 필요한 보완책은 다음과 같습니다:

돈줄을 잠그는 규제만으로는 시장을 오래 붙잡을 수 없습니다.
지속가능한 안정을 위해서는 주택시장 전반에 대한 구조적 개편이 병행되어야 합니다.