비규제지역에 집 두 채를 가진 사람이 서울에 집을 더 사면, 단순한 매매가 아니다.
취득세부터 양도세, 종부세까지 세금이 달라지고,
‘자금조달계획서’ 같은 서류 의무도 생깁니다.
문제는 이 모든 게 집값, 지역, 시기, 주택 수에 따라 복잡하게 달라진다는 것.
이 글은 그런 상황에서 정확히 어떤 세금과 절차가 적용되는지,
복잡하지 않게 알려드리겠습니다.
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규제지역이란 정확히 어디를 말하나요?
‘규제지역’이라는 말은 막연하게 들리지만, 실제로는 정부가 정한 부동산 과열 지역을 뜻합니다.
왜 정하느냐면, 투기 목적으로 주택을 사고파는 걸 막기 위해서입니다.
지금(2025년 6월 기준) 규제지역은 딱 4곳입니다.
- 강남구
- 서초구
- 송파구
- 용산구
이 4곳이 조정대상지역이자 투기과열지구입니다.
즉, 이 외 지역은 다 비규제지역이라고 보면 됩니다.
※ 규제지역 지정은 고정된 게 아니며, 매번 달라질 수 있습니다.
가장 정확한 정보는 국토교통부나 한국부동산원 사이트에서 확인해야 합니다.
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집을 살 때 내는 세금: 취득세
취득세는 집을 살 때 한 번만 내는 세금입니다.
문제는, 집이 몇 채냐, 어디서 사느냐에 따라 세율이 완전히 달라진다는 점입니다.
우선 이 원칙부터 이해해두면 좋습니다:
- 1채만 있으면 기본세율(1~3%)
- 2채 이상이면 중과세율(8~12%)
| 주택 수 | 지역 | 적용 세율 |
|---|---|---|
| 1주택 | 전국 | 1~3% |
| 2주택 | 비규제지역 | 조건부 1~3% (일부 지역 제외) |
| 2주택 | 조정대상지역 | 8% |
| 3주택 이상 | 조정대상지역 | 12% |
※ 비규제지역 2주택자라도 지방 소재 + 2억 이하 주택을 살 경우엔 중과되지 않고 1% 일반세율 적용됩니다. 이건 2025년 1월부터 바뀐 내용입니다.
분양권으로 취득하는 경우는 별도 계산이 필요합니다.
세금 기준일이 계약일이 아닌 잔금일, 등기일, 사용승인일 중 빠른 날이라는 점도 반드시 확인해야 합니다.
서류 준비는 단순한 게 아닙니다: 자금조달계획서
규제지역에서는 집을 사기만 해도 ‘돈 어디서 났는지’ 제출해야 합니다.
이게 주택자금조달 및 입주계획서입니다.
| 제출 대상 | 제출 기준 |
|---|---|
| 조정대상지역 | 매매가 3억 원 이상일 경우 전원 제출 |
| 비규제지역 | 매매가 6억 원 이상, 또는 법인일 경우 전체 제출 |
제출 기한은 매매 계약일로부터 30일 이내입니다.
요즘은 온라인으로도 제출 가능합니다.
📌 필요한 증빙자료는 다음과 같습니다:
- 본인 소득 (급여명세서, 종소세 신고서 등)
- 예금 잔고
- 부모 증여계획
- 대출 실행 내역
※ 허위 작성 시 과태료 3천만 원, 세무조사 대상이 될 수 있으니 주의해야 합니다.
집을 ‘보유’할 때 나오는 세금들: 재산세 + 종합부동산세
재산세
- 매년 6월 1일 기준, 모든 집에 부과
- 금액은 집 가격대에 따라 구청에서 자동 산정
종합부동산세 (종부세)
보유 주택 수와 공시가격 합계가 핵심입니다.
- 1주택자: 공시가 12억 이하면 종부세 없음
- 다주택자: 공제 없음 → 세금 바로 부과됨
| 공시가격 구간 | 종부세율 (다주택자 기준) |
|---|---|
| 9억 초과 ~ 12억 이하 | 약 0.6% |
| 12억 초과 ~ 15억 | 약 0.8% |
| 15억 초과 ~ 30억 | 약 1.0% |
| 30억 초과 | 약 1.2% 이상 |
※ 거주 연수나 나이 조건을 충족하면 일부 세액공제도 가능합니다. 예: 60세 이상 + 5년 보유 시 공제율 상승
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집을 팔 때 결정적 변수: 양도소득세
양도소득세는 팔 때 내는 세금입니다.
이건 기본세율(6%~45%)에다 중과세율(20~30%)이 추가될 수도 있습니다.
현재(2025년 7월 기준) 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면
기본세율에 중과세율(20~30%)이 추가 적용됩니다.
| 주택 수 | 지역 | 현재 적용 세율 (2025.07 기준) |
|---|---|---|
| 2주택자 | 조정대상지역 | 기본세율 + 20% 중과 |
| 3주택 이상 | 조정대상지역 | 기본세율 + 30% 중과 |
실제로 이렇게 계산됩니다
상황 가정:
- 비규제지역에 주택 2채 보유
- 2025년 6월, 용산구(조정대상지역) 아파트 1채 추가 매수 (공시가 9억)
- 2028년 매도 계획
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 취득세 | 조정대상지역 3주택자 ⇀ 12% 적용 ⇀ 약 1억 800만 원 |
| 종부세 | 공시가 9억 원 ⇀ 다주택자 공제 없음 ⇀ 연간 약 54만 원 예상 |
| 양도소득세 | 2025년 5월 9일 이후 매도 ⇀ 중과세율 적용 대상 ⇀ 기본세율 + 30% |
| 자금조달서 | 매매가 9억 원 ⇀ 제출 의무 있음 (증빙 포함, 계약일로부터 30일 이내) |
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‘규제지역 주택 취득’은 단순히 집 하나 더 사는 문제가 아니라,
당장 수천만 원 단위의 세금,
증빙 제출 여부,
양도 시점 전략까지 따져봐야 하는 결정입니다.
▶ 세금 계산기를 직접 돌려보고 싶다면: 홈택스
▶ 규제지역·서류 기준은: 국토교통부, 부동산원
▶ 지역별 취득세율 확인은: 해당 지자체 세무과 홈페이지
