공공임대의 두 가지 선택지, 무엇이 어떻게 다른가요?
지금 정부가 새롭게 공급하는 공공임대주택에는
서로 다른 목적을 가진 두 가지 유형이 있습니다.
이름은 각각
- 분양전환형 매입임대주택
- 비분양전환형 든든전세
두 이름 모두 낯설고, 비슷한 단어들이 섞여 있어서 처음 듣는 분들은 혼란스럽기
쉽습니다.
하지만 실제로는 “내 집 마련을 전제로 하는 임대인지”,
아니면 “분양 없이 전세로 오래 살 수 있는 임대인지”의 차이입니다.
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먼저, 이 두 제도는 왜 생겼을까요?
과거엔 공공임대주택이 ‘임대는 되지만 집이 되는 건 어려운’ 형태가
많았습니다.
하지만 최근 정부는 방향을 두 갈래로 나누었습니다.
-
“임대로 살다가 나중에 분양받을 수 있는 기회를 주자”
⇀ 이게 분양전환형 매입임대 -
“내 집이 아니더라도 도심에 오래 안정적으로 전세로 살 수 있도록 하자”
⇀ 이게 든든전세입니다.
이 둘은 정책의 철학부터 다릅니다.
그래서 어떤 사람에게 어떤 유형이 맞는지
판단하려면, 이름보다 제도의 목적과 구조를 먼저 이해해야 합니다.
분양전환형 매입임대: “지금은 임대, 나중엔 내 집”
📌 핵심 개념
일정 기간(6년 이상) 임대 후, 해당 주택을 분양받을지 말지를 선택할 수 있는 제도입니다.
쉽게 말해, "우선 임대로 입주하고, 살면서 이 집이 마음에 들면 나중에
집 주인이 될 기회를 갖는 것"입니다.
이 선택권은
6년 이상 거주한 사람에게만 주어지고, 그때
분양받을지 여부는 본인이 결정합니다.
공급 규모 (2025년)
- 총 1713호 공급
- 수도권에 집중 (서울 80호 / 경기 1111호 / 인천 284호)
- 이 중 전세형은 869호
두 가지 임대 형태
- 전세형: 시세의 90% 수준으로 입주 (6년 거주 + 2년 연장 가능)
-
월세형 (신혼·신생아Ⅱ): 보증금 약 20%, 나머지는 연 1~2% 이자 내는 구조
- 자녀가 있으면 최대 14년까지 거주 가능
분양 전환 시 조건
분양을 받으려면 일정 기준을 충족해야 합니다.
- 소득: 도시근로자 평균 소득의 130% 이하여야 함 (맞벌이는 200%)
- 자산: 총 3억 5400만 원 이하
💡 기억하세요:
이 기준을
충족하지 못하거나 분양을 원하지 않을 경우, 퇴거가 아니라 그냥
임대계약을 연장해서 계속 거주할 수 있습니다. 즉, 분양이 ‘기회’이지
‘의무’는 아닙니다.
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든든전세: “내 집은 아니지만, 마음 편히 오래”
📌 핵심 개념
이 유형은 분양을 전제로 하지 않는 전세형 임대주택입니다.
대신 장기간(최대 8년) 저렴한 전세로 거주할 수 있습니다.
중요한 점은, 든든전세는 '이 집이 나중에 내 소유가 될 수는 없다'는
것입니다.
하지만 반대로, 소득이나 자산에 상관없이 누구나 신청할 수
있다는 강점이 있습니다.
공급 규모 (2025년)
- 전체 1534호 중,
- 분양전환이 불가능한 든든전세는 665호
전세 조건
든든전세는 이름 그대로
‘든든하게 오래 거주할 수 있는 전세형 공공임대’입니다.
여기서 가장
큰 특징은 ‘시세의 90% 이하’ 수준으로 전세금이 책정된다는 점입니다.
이 말이 현실적으로 어떤 의미인지 예를 들어보면 다음과 같습니다:
예를 들어, 주변 시세로 전세금이 2억 원인 집이라면,
든든전세에서는
최대 1억 8000만 원 정도로 입주할 수 있다는 뜻입니다.
즉, 같은 지역, 비슷한 조건의 주택이라도 공공임대이기 때문에 10% 이상 저렴하게 입주할 수 있다는 것이죠.
또한, 이런 상대적 할인뿐 아니라 절대적인 상한선도 함께 적용됩니다.
| 지역 | 전세금 상한선 |
|---|---|
| 수도권 | 최대 3억 원 |
| 광역시 | 최대 1억 8000만 원 |
| 기타 지역 | 최대 1억 3500만 원 |
따라서 아무리 시세가 높더라도, 수도권 기준으로는
전세금이 3억 원을 넘지 않도록 제한됩니다.
이런 구조는 특히
청년·신혼부부·무주택 가구에게 예측 가능한 전세 비용을 제공하며,
“지금은
자금이 부족하지만, 도심에 오래 머물고 싶다”는 수요에 안정적인 대안을
제시합니다.
거주 기간
- 기본 2년
- 입주 자격을 유지하면 3회 재계약 가능 ⇀ 총 8년
재계약 시 임대료 인상은
⇀ 보증금·임대료 모두 5% 이내로
제한됩니다.
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어떤 사람이 어떤 제도에 맞을까요?
| 상황 | 더 적합한 유형 |
|---|---|
| “내 집 마련이 목표다” | 분양전환형 매입임대 |
| “당장은 여유 없지만 도심에 오래 살고 싶다” | 든든전세 |
| “소득이 높아 분양 요건을 넘을 수도 있다” | 든든전세 |
| “청약통장 없이 들어가고 싶다” | 둘 다 가능 |
| “자녀가 있어 오랫동안 살 공간이 필요하다” | 둘 다 가능 (분양전환형은 최대 14년) |
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신청 절차는 어떻게 되나요?
공공임대주택은 일정한 절차에 따라 신청 ⇀ 선정 ⇀ 입주가 이뤄집니다.
분양전환형 매입임대와 든든전세 모두 기본 구조는 유사합니다.
신청 시기는 공급 일정에 따라 연 1~2회 달라지지만,
절차 자체는
대부분 아래와 같은 흐름을 따릅니다.
공공임대 신청 절차 (공통)
-
공고 확인
- LH청약플러스 등에서 공급지역·임대조건 등 확인
-
신청 접수
- 보통 2~3일간 온라인 신청 기간 운영
-
서류 제출 및 자격 검토
- 신청자격 확인용 증빙서류 제출
- 무주택 여부, 소득·자산, 가점 등 검증
-
입주자 선정
- 자격 심사 후, 선착순 또는 배점제 기준으로 당첨자 발표
-
동·호 지정 및 계약 체결
- 실제 입주 주택 위치 배정 후, 계약 진행
📌 주의사항:
- 든든전세의 경우 배점제 방식이므로 신청만 한다고 당첨되는 구조는 아닙니다.
- 분양전환형은 자격 충족 시 선착순이거나 추첨 방식이 병행될 수 있습니다.
📌 예시: 2025년 2차 공급 일정 (분양전환형 & 든든전세 공통)
| 단계 | 일정 |
|---|---|
| 모집 공고일 | 2025년 6월 19일 |
| 신청 접수 기간 | 2025년 6월 30일(월) ~ 7월 2일(수) |
| 당첨자 발표 | (추후 공지, 일반적으로 약 2~3주 후) |
| 계약 및 입주 안내 | 개별 안내에 따름 |
보다 자세한 공급 내용과 유형별 세부 조건이 궁금하신 분은
👉
국토교통부 공식 보도자료(2025년 6월 19일자)에서 직접 확인해보실 수 있습니다.
정부가 공개한 공식 문서를 통해 공급 호수, 지역별 배정, 자격 요건 등 더욱
구체적인 내용을 확인할 수 있습니다.
실제 지원 전에는 해당 자료를 꼭 한번
읽어보시는 것을 추천드립니다.
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요약 정리: 비교표
| 항목 | 분양전환형 매입임대 | 든든전세 (비분양형) |
|---|---|---|
| 분양 여부 | 가능 (6년 후 선택) | 불가능 |
| 입주 자격 |
무주택세대, 분양 시 소득·자산 요건 있음 |
무주택세대, 소득·자산 제한 없음 |
| 임대 형태 |
전세형(90%) 또는 월세형(보증금+이자) |
전세형 (시세의 90% 이하) |
| 거주 기간 | 전세형 6+2년, 월세형 최대 14년 |
기본 2년, 최장 8년 (재계약 3회) |
| 보증금 상한 | 없음 |
수도권 3억 / 광역시 1.8억 / 기타 1.35억 |
|
임대료 인상률 제한 |
없음 | 재계약 시 5% 이내 |
| 전세대출 가능 | (명시 없음) | 최대 80%까지, 금리 1.2% 내외 |
이 두 제도는
▶ 내 집을 마련하고 싶은 사람과
▶
그냥 지금, 안정적인 전세가 중요한 사람을 위해 설계됐습니다.
분양전환형 매입임대는 ‘기회를 주는 임대’,
든든전세는 ‘조건 없이 버팀목이 되어주는 임대’입니다.
당신의 생활 조건, 재정 상황, 장기 계획에 따라
어떤 유형이 더 나은
선택인지 진지하게 비교해보시기 바랍니다.
