신혼부부 전세 계약,대출부터 가능해야 ‘진짜 내 집’입니다!
처음 전셋집을 알아볼 때, 당신은 어떤 기준으로 집을 고르시나요?
집 내부가 예쁜지, 회사랑 가까운지, 전세 보증금이 괜찮은지…
분명히 중요하죠. 그런데, 정말 중요한 한 가지 조건이 빠져있을 수 있습니다.
바로,
"이 집이 전세자금 대출이 가능한 집인지" 입니다.
“어? 전세대출은 그냥 신청만 하면 나오는 거 아니었어?”
그렇게 생각하셨다면 꼭 이 글을 끝까지 읽어주세요.
버팀목 전세자금 대출을 알아보는 분이라면,
‘좋은 집을 골랐는데 대출이 안 돼서 계약금을 날리는’ 상황을
충분히 피할 수 있습니다.
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전세대출은 ‘사람’만 심사하지 않습니다
‘집’도 통과해야 대출이 실행됩니다
전세자금 대출을 받기 위해서는 ‘내 조건’만 괜찮다고 끝이 아니에요.
사실 대출이 되느냐 마느냐는 그 집이 보증보험에 가입 가능한 집인가가 관건입니다.
은행은 절대 임차인에게만 의지하지 않습니다.
전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생길까봐, 보증기관이 먼저 그 집을 심사하게 해요.
이때 통과가 되면 ‘보증서’가 발급되고, 이 보증서를 바탕으로 은행이 대출을 실행합니다.
즉, 보증기관이 보증서를 안 써주면 아무리 소득이나 신용이 좋아도
대출 자체가 불가능한 거죠.
그렇기 때문에 전셋집을 계약하기 전에 반드시 물어봐야 합니다:
"이 집, 보증보험 가입 가능한 집인가요?"
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그럼, 보증보험은 누가 해주나요?
두 기관: HUG vs HF
이제 궁금하실 거예요.
그럼 도대체 그 보증을 어디서 받는 건가요?
정부에서 지정한 기관 두 곳이 있습니다.
- HUG (주택도시보증공사)
- HF (한국주택금융공사)
이 두 기관이 하는 역할은 같아요.
은행 대신, “이 집과 이 사람이라면 전세금을 잘 갚을 수 있어요”라고 보증을 서주는 거죠.
하지만 이 둘은 심사하는 기준이 꽤 다릅니다.
간단하게 비교하자면
- HUG는 집을 중심으로 판단합니다.
⇀ 이 집이 안전한가? 시세는 적정한가? 선순위 채권(빚)은 많은가? - HF는 사람을 중심으로 판단합니다.
⇀ 이 사람 소득은 충분한가? 기존에 진 빚은 어느 정도인가?
그렇다면 나는 어떤 보증기관을 선택해야 할까요?
이건 매물 상황과 내 조건에 따라 다릅니다.
예를 들어,
- 나는 소득은 많지 않지만, 집 상태는 정말 괜찮다
⇀ HUG가 유리 - 집에 근저당이 많이 잡혀 있는데, 나는 정규직이고 연봉도 안정적이다
⇀ HF가 유리
즉, 어떤 보증기관을 선택할지는 매물에 따라, 그리고 나의 상황에 따라 전략적으로 선택하는 게 맞습니다.
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집을 고를 때, 꼭 확인해야 하는 것들
당신이 마음에 드는 집을 찾았다고 가정해볼게요.
“이 집에서 우리 둘이 살면 정말 좋겠다…”
하지만 그 전에 꼭 확인해야 할 3가지가 있습니다.
등기부등본은 필수 확인서류입니다
이건 집의 ‘주민등록등본’ 같은 거예요.
그 집의 주인이 누구인지, 혹시 대출이 얼마나 잡혀 있는지 등을 알 수 있는 문서입니다.
특히 선순위 채권이라는 항목을 보셔야 합니다.
집주인이 이미 큰 금액의 대출을 그 집에 설정해두었다면,
보증기관은 "이 집 너무 위험한데요"라며 보증을 거절할 수 있어요.
보통은 집값 대비 60% 이상이 선순위 채권이면 HUG는 보증을 꺼립니다.
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면적과 보증금 조건도 충족해야 해요
신혼부부 버팀목 대출은 아무 집에서나 받을 수 없습니다.
다음 조건을 충족해야 해요:
- 전용면적: 수도권 기준 85㎡ 이하
- 보증금: 수도권 4억 이하
조건에 맞지 않으면 심사 자체가 불가합니다.
그리고 신축 아파트 중 ‘임시 사용 승인 후 1년 미만’인 집도 보증 거절될 수 있어요.
즉, 입주도 안 한 새 아파트는 특히 주의가 필요합니다.
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계약 전에 가장 중요한 한 가지
특약을 넣지 않으면 계약금 못 돌려받습니다
“저희가 은행에서 대출이 안 된대요...”
이 한마디로 계약을 취소할 수 있을까요?
아쉽게도, 계약서에 미리 명시하지 않으면 임대인은 계약금 반환 의무가 없습니다.
그래서 아무리 급해도, 계약서에 이 문구는 꼭 넣어야 합니다:
이 문구 하나가 여러분의 수백만 원을 지켜주는 안전장치가 됩니다.
집주인이나 중개인이 처음엔 꺼릴 수 있지만,
설득이 어려우면 계약 자체를 다시 고민하셔야 합니다.
그렇다면, 내 조건은 괜찮을까?
집도 통과했지만, 대출 받는 사람(당신)의 조건도 충족해야 합니다.
대략 이런 조건들을 보게 됩니다:
- 부부 합산 소득 7,500만 원 이하
- 순자산 3.37억 이하
- 혼인 7년 이내 또는 결혼 예정
- 무주택 세대
- 신용 문제가 없어야 함 (연체, 채무불이행 등)
만약 이미 버팀목 대출을 받고 있는 경우라면, 집만 바꿔서 이사하는 방식(목적물 변경)도 가능해요.
단, 추가 금액이 필요하다면 다시 전체 심사를 받아야 하니 주의가 필요합니다.
본인 조건은 여기서 확인해 보세요:
➤ 기금e든든 공식 사이트
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전셋집 계약 전, 이걸 꼭 기억하세요
내가 원하는 집과
대출이 가능한 집은 다를 수 있습니다
결혼 준비만으로도 벅찬 시기에
전셋집까지 알아보는 건 정말 큰일입니다.
하지만 오늘 이 글을 통해 여러분이 꼭 체크해야 할 기준이 생겼다면,
이미 절반은 성공한 겁니다.
앞으로 전세를 알아보실 땐 이렇게 접근해 보세요:
- 집을 보기 전에, “이 집 대출 가능할까?”부터 생각하기
- 중개인에게 버팀목 대출 가능 매물로 보여달라고 말하기
- 등기부등본을 받아서 선순위 채권 확인하기
- 계약서 작성 시, ‘대출 불가 시 계약금 반환’ 특약을 꼭 넣기
그리고 무엇보다,
모르는 게 있으면 은행이나 보증기관에 묻는 걸 두려워하지 마세요.
그 질문 하나가 수백만 원의 손해를 막을 수 있습니다.
