“당첨은 됐는데... 난감하네!"
청약 당첨.
처음엔 기뻤지만, 서류를 받고 분양가를 보니 걱정이 앞섭니다.
- 분양가가 예상보다 훨씬 높아요.
- 중도금 대출이 안 된대요.
- 교통도 안 좋고, 주변에 편의시설이 없어요.
- 실거주 요건이 있다는데, 제가 당장 입주할 수는 없어요.
그래서 고민됩니다.
“그냥 포기하면 어떻게 되는 거지? 다음에 또 도전하면 되지 않을까?”
하지만 안타깝게도, 청약 포기는 ‘단순한 기회 상실’이 아닙니다.
이제부터 그 이유를 차근차근 설명드릴게요.
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“계약을 안 하면 청약 자격을 일정 기간 못 쓰게 된다는데, 진짜인가요?”
맞습니다. 하지만 ‘얼마나’ 못하는지는 ‘어떤 청약인지’에 따라 다릅니다.
정확한 이해를 위해 ‘청약 포기’의 종류를 나눠볼게요.
[계약을 안 한 경우]
아예 계약서에 도장을 찍지 않고 포기하는 경우입니다.
- 공공분양이라면
➡ 지역에 따라 3개월~3년 정도 청약 자격 제한
➡ 예: 수도권 공공 사전청약 포기 시 ➡ 다음 청약까지 1년 제한 - 민영주택이라면
➡ 규제가 약한 지역은 제한 없음
➡ 투기과열지구 + 분양가상한제 주택은 당첨만으로 10년간 재당첨 제한
📌 TIP:
'청약 제한'은 "신청 자체가 안 되는 기간",
'재당첨 제한'은 "신청은 되지만, 당첨돼도 무효가 되는 기간"이에요.
[계약했다가 해지한 경우]
- 계약금은 몰수되고, 재당첨 제한 기간도 발생
- 계약이 해지되면 ‘계약 해제’ 사유에 따라 손해배상 청구까지 갈 수도 있어요
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“특별공급 당첨자는 다시 신청 못한다고요? 계약 안 했는데도?”
맞습니다.
이건 정말 많은 분들이 헷갈려하는 부분이에요.
“특별공급은 단 한 번이라도 당첨되면, 같은 유형은 다시 신청 못합니다.”
- 신혼부부 특별공급으로 당첨 ➡ 계약을 안 해도 ‘이력’이 남습니다
- 이후엔 신혼부부 특별공급엔 재도전 자체가 불가능
그럼 일반공급은요?
➡ 일반공급은 재도전 가능하지만, 당첨제한 기간은 적용됩니다.
(예: 강남구 민영 → 10년 재당첨 제한)
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“계약금만 포기하면 되는 거 아니에요?”
이 부분도 절반만 맞는 말입니다.
계약금만 납부하고 계약 해제하는 경우
➡ 민법상 계약금 포기만으로 계약 해제가 가능합니다.
예를 들어,
분양가 4.6억 ➡ 계약금 10%면 4,600만 원
일부 단지는 5% (2,300만 원) / 강남 등 고가 단지는 20%까지도 요구합니다.
중도금 납부 이후에는 얘기가 달라집니다
- 중도금을 한 번이라도 납부하면 ➡ 계약 이행에 들어간 것으로 봅니다
- 이 경우 계약금만 포기한다고 끝나지 않고
➡ 추가 손해배상 청구나 분쟁 소지가 발생합니다
“신용점수도 깎인다고 들었는데요?”
아닙니다. 단순 계약 포기로 신용점수가 깎이지는 않습니다.
다만, 대출을 실행했다가 연체하거나 중도상환하는 경우엔 영향이 있을 수 있어요.
안전한 상황
- 계약만 했다가 포기
- 대출 승인만 받고 실행하지 않은 상태에서 포기
주의할 상황
- 대출을 실행했고 ➡ 상환 문제 발생
➡ 이 경우, 신용정보에 연체 기록이 올라가서 CB 점수 하락 가능
“포기 말고 다른 방법은 없을까요?”
많은 분들이 포기를 먼저 생각하지만, 상황에 따라선 다른 선택지도 있습니다.
전매 가능 여부 확인
- 일부 민영주택은 전매가 가능한 구조입니다
- 단, 분양가상한제/특별공급/실거주의무 단지는 전매 불가
| 전매제한 기간 | 주요 예시 |
|---|---|
| 1년 | 수도권 민간 아파트(비규제) |
| 3년 | 투기과열지구 민영 분양 |
| 5~10년 | 수도권 공공분양, 분양가상한제 적용 단지 |
다만, 전매가 되더라도 실거주 의무 위반 시 과태료 대상이 될 수 있으니 주의하세요.
📌전매란?
“전매(轉賣)”란 내가 분양받은 아파트(또는 분양권)를 다른 사람에게 되파는 것을 말합니다.
조금 더 구체적으로 말하면,
아직 완공되지 않은 분양 아파트의 분양권을 제3자에게 양도하는 행위예요.
예를 들어,
- 내가 청약에 당첨되어 계약을 체결한 뒤 입주 전 상태인데
- 누군가에게 그 분양권 자체를 파는 것
➡ 이게 바로 전매입니다.
자금 계획 재점검
- 디딤돌·보금자리론 같은 정부 보조 대출 상품 확인
- 계약금 분할 납부 가능한지 확인 (일부 단지 5% + 5% 구조)
- 부부 공동명의, 부모님 자금 협조, 소득증빙 보완 등 활용
특별한 경우: 사전청약과 무순위 청약은 다릅니다
| 유형 | 포기 시 불이익 |
|---|---|
| 민간 사전청약 | 거의 없음. 청약통장 복구 가능 |
| 공공 사전청약 | 3~12개월간 사전청약 참여 제한 |
| 무순위 청약 (줍줍) | 규제지역일 경우 최대 10년간 재당첨 제한 |
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나에게 맞는 선택, 지금 확인해 보세요
이 질문들에 스스로 답해보세요.
- 나는 계약금만 납부했는가, 아니면 중도금도 들어갔는가?
- 내 단지는 전매가 가능한가?
- 내가 받은 당첨이 특별공급인가?
- 청약 제한과 재당첨 제한, 어느 쪽에 해당하는가?
아래 링크에서 쉽게 확인할 수 있어요.
➤ 청약홈에서 전매·제한 여부 확인하기
'포기'가 아니라 '선택'이 되도록
청약 당첨을 포기한다는 건,
단순히 기회를 놓친다는 뜻이 아닙니다.
앞으로 수년간 여러분의 주거 계획과 자산 설계가 달라지는 일입니다.
포기가 필요할 수도 있습니다.
하지만 그 결정은 제도, 자금, 향후 전략을 충분히 확인한 뒤에만 내려야 합니다.
읽고 나서도 여전히 고민된다면?
👉 지역 분양사무소에 전화하거나, LH/SH/청약홈 상담 서비스를 이용해 보세요.
계약 포기는 정보 부족이 아니라, 계산 끝에 내리는 결정이어야 합니다.
이 글이 그 계산을 도와줄 수 있길 바랍니다.
