“당첨됐는데... 잔금 낼 돈이 없어요”
청약을 열심히 넣어 분양 아파트에 당첨됐을 때, 뭐라 말할 수없이 기쁘죠.
하지만 곧 현실이 찾아오죠.
- 계약금은 겨우 마련했어요.
- 중도금은 대출로 버텼습니다.
- 그런데 마지막 잔금은 정말 막막합니다.
많은 분들이 여기서 멈춥니다.
“이거 내가 감당할 수 있을까?”
“당첨은 됐는데, 내 집은 그냥 포기해야 하나요?”
하지만 포기하기 전에, 분명히 체크해 볼 수 있는 현실적인 방법들이 있습니다.
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잔금이 뭔데 이렇게 부담이 클까?
먼저, 기본 개념을 짚고 갈게요.
분양 아파트는 보통 이렇게 돈을 냅니다:
- 계약금: 분양가의 10% 정도
- 중도금: 분양가의 50~60%
- 잔금: 나머지 30~40%
이 중 잔금은 입주 직전, 한꺼번에 내야 하는 금액입니다.
예를 들어 분양가가 5억이면, 잔금만 해도 1억 5천~2억이에요.
문제는 뭐냐면, 이 시점에
- 중도금 대출 이자도 몰아서 나오고
- 확장비나 옵션 비용,
- 취등록세 같은 세금까지 같이 나옵니다.
그냥 잔금만 내면 끝이 아니라,
이사 직전, 목돈이 한꺼번에 필요한 시기입니다.
그래서 돈을 준비하지 못하면 계약 해지까지도 갈 수 있는 상황이 되는 거죠.
잔금, 어떻게 마련할 수 있나요?
여기서부터가 진짜 중요한 부분입니다.
아래는 실제로 많은 사람들이 쓰는 5가지 전략입니다.
당신의 상황에 따라 어떤 조합이 맞는지 살펴보세요.
방법 1. 자납 – 내 돈으로 다 낸다
이건 설명이 필요 없죠.
내가 가진 현금으로 잔금을 한꺼번에 내는 방식입니다.
- 장점: 대출도, 세입자도 필요 없음. 그냥 바로 소유권 이전.
- 단점: 현실적으로 가능한 사람이 드뭅니다.
📌 이런 분에게 적합:
퇴직금·사업자금 등으로 이미 목돈이 확보된 경우.
이자 내기 싫고, 깔끔하게 끝내고 싶은 경우.
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방법 2. 전세 보증금 100%로 해결
“나는 입주 안 하고 세 놓을 거예요.”
이 경우, 세입자가 내는 전세 보증금으로 잔금을 다 충당할 수 있습니다.
즉, 내 돈 없이도 잔금을 해결하는 방식이에요.
예를 들어:
- 분양가 4억
- 전세 시세가 4억 ➡ 전세 보증금으로 잔금 전액 납부 가능
이 구조는 흔히 ‘갭투자’ 라고 합니다.
즉, 매매가와 전세가의 차이(=갭)가 거의 없을 때,
전세 보증금으로 매매 대금을 메우고,
소액 또는 무자본으로 집을 소유하는 방식입니다.
하지만 함정이 있습니다.
- 전세 시세가 생각보다 낮으면?
➡ 부족분은 결국 내 돈 or 대출 - 세입자 못 구하면?
➡ 잔금 납부 못 하고 연체 - 전세가 하락하면?
➡ ‘역전세’로 보증금 돌려주기 힘들어짐
📌 TIP:
입주 시점의 전세 시세를 반드시 확인하세요.
‘전세가율’이 90% 이상이면 시장이 불안정할 수 있습니다.
특히 입주 물량이 몰리는 지역이라면 전세 수요가 줄어들 수 있어 더 주의가 필요합니다.
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방법 3. 전세 + 내 돈 조합
가장 현실적인 조합입니다.
전세 보증금으로 가능한 만큼 충당하고,
부족한 금액은 자기 자본으로 보완하는 방식이죠.
예를 들어:
- 분양가 5억
- 전세 시세 3억 5천
➡ 잔금 5억 중 3.5억은 전세 보증금, 나머지 1.5억은 본인 부담
이건 전세 시세가 분양가보다 약간 낮을 때 가장 많이 쓰입니다.
- 장점: 대출 부담 없음
- 단점: 여전히 자기 돈이 들어가야 함
📌 이런 분에게 적합:
세입자 구할 수 있고, 일부 현금 여유가 있는 사람
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방법 4. 대출 + 전세 보증금
여기서부터는 ‘레버리지’ 개념이 들어갑니다.
은행 대출을 먼저 받고, 전세 보증금으로 대출 원금 또는 이자를 갚는 방식입니다.
가령,
- 잔금 5억
- 은행 대출 2억
- 전세 보증금 3억 ➡ 이 돈으로 대출 상환 or 이자 납부
📌 그런데 조심할 점:
- 선순위 대출이 있으면, 세입자 구하기 어려울 수 있음
세입자 입장에서는 전세 보증금을 보호받기 어려워지거든요. - DSR, LTV 규제
이건 정부가 정한 대출 규제입니다.
소득이 적거나 기존 대출이 많으면, 잔금 대출 자체가 안 나올 수도 있어요.
📌 TIP:
은행 여러 군데 비교하세요.
같은 조건이어도 이자율, 한도, 조건이 다릅니다.
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방법 5. 대출 + 전세 + 내 돈
마지막 방법입니다.
대출로 일부, 전세 보증금으로 일부,
그리고 부족한 금액은 자기 자본으로 마무리하는 방식이에요.
이건 “전세 시세도 낮고, 대출 한도도 모자랄 때” 쓸 수 있는 현실적인 플랜입니다.
예시:
- 분양가 5억
- 전세 시세 3억
- 대출 가능 금액 1.5억
➡ 부족한 5천만 원은 본인이 보완
장점:
가장 유연한 구조. 리스크 분산 가능.
단점:
대출 이자 + 자기 자본, 둘 다 부담됨.
그럼 나는 어떻게 해야 할까?
자, 이제 정리해 볼게요.
당신이 지금 당장 해야 할 건 3가지입니다.
- 입주 시점의 전세 시세 확인
네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등에서
해당 아파트나 인근 단지 전세가 시세 확인하세요. - 내 자금 여력 점검
보유 자금이 얼마나 되는지
중도금 대출 상환 계획은 있는지
예상 잔금+부대비용 총액을 따져보세요 - 대출 가능 여부 미리 체크
소득 대비 대출 가능 한도 (DSR 확인)
주거래 은행 또는 온라인 대출 비교 플랫폼 활용
필요한 서류: 소득증빙, 분양계약서 등
분양 아파트 잔금 문제는 피하고 싶은 문제지만, 피할 수 없습니다.
하지만 그렇다고 무조건 두려워할 것도 아니에요.
방법은 분명히 있고,
당신 상황에 맞는 계획만 잘 세우면 충분히 해결할 수 있습니다.
지금 필요한 건 정확한 정보 + 시뮬레이션 + 미리미리 준비입니다.
복잡할수록, 막막할수록
하나씩 쪼개서 계획을 세우면 답이 보입니다.
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