전세가율만 믿고 가기엔 세상은 너무 복잡합니다
이전 글에서, 서울과 지방의 전세가율이 비슷한 숫자를 보여도
전혀 다른 의미를 갖는다는 말씀을 드렸습니다.
서울은 전세금이 매매가를 밀어 올리는 구조였고,
지방은 매매가 하락이 전세가율을 끌어올리는 구조였습니다.
같은 수치라도, 다르게 읽어야 했습니다.
이번에는 한 걸음 더 나아가 보겠습니다.
전세가율이라는 수치 자체, 그 하나만으로
아파트 매수 타이밍을 판단해도 되는가 하는 질문입니다.
많은 분들이 그 숫자에 의지합니다.
전세가율이 70%를 넘으면 매수 시점이라 하고,
80%를 넘으면 ‘지금 아니면 늦는다’고 말합니다.
하지만 현실은 그보다 복잡하고, 시장은 수치보다 빠릅니다.
그래서 다시 묻습니다.
전세가율 하나만 믿고 집을 사도 되는가.
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답은, 아닙니다.
전세가율이라는 숫자
전세가율은 아파트 가격에서 전세가가 차지하는 비율입니다.
- (전세가 ÷ 매매가) × 100
전세가율이 높다는 건, 매매가에 비해 전세가가 높다는 뜻입니다.
갭 투자에 유리해 보일 수 있습니다.
매매가가 쉽게 무너지지 않을 거라는 기대도 따라옵니다.
하지만 시장은 그렇게 단순하지 않습니다.
숫자는 이유 없이 나오지 않습니다.
그 숫자가 만들어지는 배경을 읽지 못하면,
그 수치는 오히려 당신을 속입니다.
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전세가율 하나로는 읽지 못하는 것들
이미 반영된 미래
좋은 입지, 개발 계획, 교통 개선.
이런 요소들은 종종 아직 현실이 되기도 전에 매매가에 반영됩니다.
전세 수요는 조심스럽지만, 투자자는 기대를 사기 때문입니다.
그래서 전세가율은 낮아지고, 사람들은 "지금은 시기가 아니다"라며 물러섭니다.
그러나 몇 년 후, 그 지역은 다시 이야기의 중심이 됩니다.
사는 사람과 버티는 사람
전세 수요와 매수 수요는 다릅니다.
누군가는 살아야 해서 전세를 구하고,
누군가는 여유가 없어 매매를 미룹니다.
때론 전세가 높지만 매수는 위축된 지역이 있습니다.
그 반대도 있습니다.
수치는 움직이지만, 사람의 마음은 그것보다 더 오래 멈춰 있습니다.
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단지는 다르고, 지역은 조각납니다
같은 동네라도, 같은 평형이라도, 아파트는 다릅니다.
신축과 구축, 주차장, 조망, 엘리베이터 상태까지.
사람은 숫자가 아닌, 조건을 보고 집을 고릅니다.
그래서 전세가율이라는 하나의 숫자로, 한 지역 전체를 판단할 수는 없습니다.
높은 전세가율의 그림자
전세가율이 너무 높으면, 투자자는 적은 돈으로 집을 삽니다.
그러나 시장이 꺾이면, 가격은 빠지고 전세는 남습니다.
그 집은 깡통 전세가 됩니다.
이익은 작지만, 손해는 큽니다.
좋은 수치였던 전세가율은, 그 순간 함정이 됩니다.
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그럼 무엇을 함께 봐야 합니까
매물의 흐름
시장에 집이 많아지면 가격은 밀립니다.
누군가 집을 내놓는다는 건, 팔고 싶다는 뜻입니다.
그 흐름이 쌓이면 시장은 바뀝니다.
금리와 경기
금리가 오르면 돈이 무거워집니다.
사람들은 빚을 줄이고, 집을 사는 일을 미룹니다.
경기가 식으면 집도 쉬어갑니다.
정부 정책
말 한마디, 한 줄의 공고.
정책은 시장의 허리를 꺾기도, 세우기도 합니다.
대출 규제, 취득세, 양도세.
그 어느 하나도 가볍지 않습니다.
지역의 시간
아직 오지 않은 지하철.
아직 땅만 고른 기업 부지.
사람들은 아직 오지 않은 것에 돈을 겁니다.
그러나 그 일이 실제로 일어난다면,
당신의 판단은 늦을 수 있습니다.
과거에서 배우되, 복사하지는 마십시오
과거에 전세가율이 높았던 시점, 그때 가격은 어땠습니까?
참고는 되지만, 답은 아닙니다.
시장은 항상 다릅니다.
당신이 사는 ‘지금’은, 그때와 다릅니다.
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사례로 본 판단의 온도
예시 1.
전세가율 낮음 + 금리 인하 + 개발 호재 ➤ 매수 가능성 있음
전세가율은 낮았지만, 정부가 대출을 풀고 금리를 내렸습니다.
GTX가 들어설 예정이라는 뉴스도 있었습니다.
사람들은 기다리다 지쳤고, 매수는 시작됐습니다.
예시 2.
전세가율 높음 + 대규모 공급 ➤ 매수 위험
전세가율은 80%를 넘었고, 갭 투자는 성행했습니다.
그러나 곧 3,000세대 대단지가 입주를 시작했습니다.
전세가는 내려갔고, 매매가는 버티지 못했습니다.
지금 당신이 할 수 있는 일
- 관심 있는 지역 두 곳을 고르십시오
- 최근 1년간 전세가율과 매매가 변동을 보십시오
- 공급 예정 물량, 교통 개발 계획, 정책 변화를 체크하십시오
- KB부동산 시세나 실거래가 시스템을 습관처럼 들여다보십시오
시장을 읽는 감각은 숫자가 아니라, 반복에서 나옵니다.
사람이 걷는 길엔 자국이 남고, 부동산 시장도 그렇습니다.
수치는 흔들려도, 흐름은 쌓입니다.
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아파트를 산다는 건,
돈으로 사는 것이 아닙니다.
그 집에서 보낼 당신의 시간과 마음을 사는 것입니다.
그래서 숫자보다 중요한 것이 있습니다.
당신이 그 숫자를 해석하는 힘입니다.
시장은 언제나 누군가에게 유리하고, 누군가에겐 불리합니다.
하지만 꾸준히 공부하고 관찰하는 사람에게,
좋은 기회는 반드시 한 번쯤 옵니다.
그때 흔들리지 않고 선택하시길 바랍니다.
