부동산 경매 물건 급증… 임의경매·강제경매 차이부터 서울 아파트 낙찰가율까지
올해 임의경매 신청 1만8천여 건으로 증가… 감정가 웃도는 낙찰과 중저가 아파트 쏠림까지 최근 경매시장 핵심 변화 정리
부동산 경매 시장에 물건이 빠르게 늘고 있습니다. 특히 올해 들어 임의경매와 강제경매 신청이 모두 증가하면서 주택시장에 쌓였던 대출 부실과 전세보증금 관련 문제가 경매시장에 반영되는 모습입니다.
대법원 자료에 따르면 올해 1월 1일부터 8월 28일까지 전국 아파트·빌라·오피스텔 등 집합건물의 임의경매 신청 건수는 1만8,050건으로 집계됐습니다. 지난해 같은 기간 1만6,159건보다 11.7% 증가한 수치입니다.
지난해 연간 임의경매 신청 건수도 2만4,848건으로 2014년 이후 11년 만에 가장 많았습니다. 올해 같은 증가세가 이어질 경우 역대 최대 수준을 다시 넘어설 가능성이 거론되는 이유입니다.
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임의경매와 강제경매, 무엇이 다른가
경매 물건이 늘었다고 해도 모든 경매가 같은 이유로 발생하는 것은 아닙니다. 대표적으로 임의경매와 강제경매는 경매를 신청할 수 있는 근거부터 다릅니다.
임의경매는 저당권 등 담보권을 가진 채권자가 담보권을 실행하기 위해 신청하는 경매입니다. 별도의 집행권원이 필요하지 않기 때문에 주택담보대출을 받은 채무자가 상환하지 못하면 금융기관 등이 담보 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있습니다.
반면 강제경매는 담보권이 없는 채권자가 판결 등 집행권원에 근거해 채무자의 부동산을 매각하는 절차입니다. 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금 반환 소송에서 승소한 뒤 이를 근거로 경매를 신청하는 경우가 대표적인 사례입니다.
즉, 간단히 구분하면 임의경매는 담보권 실행, 강제경매는 집행권원에 따른 채권 회수가 핵심입니다.
올해 임의경매가 늘어난 배경
임의경매는 주택담보대출과 직접 연결되는 경우가 많습니다. 대출을 받은 차주가 원리금을 상환하지 못하면 금융기관이 담보권을 실행해 경매에 들어갈 수 있기 때문입니다.
최근 임의경매 신청 증가 역시 이런 대출 부실이 경매시장으로 넘어오는 흐름과 관련이 있습니다.
다만 임의경매 통계만으로 모든 경매 물건을 ‘영끌족의 실패’로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 임의경매에는 다양한 담보채권이 포함되기 때문에, 통계가 특정 차주의 유형까지 보여주는 것은 아니기 때문입니다.
8월 둘째 주 105.3%까지 올랐던 서울 아파트 낙찰가율은 셋째 주 98.6%로 떨어졌습니다. 다만 고가 아파트 유찰과 중저가 아파트 강세가 동시에 나타나면서 가격대별 차이는 오히려 뚜렷해졌습니다.
한편 강제경매 증가세도 두드러집니다. 올해 1월부터 8월 28일까지 집합건물 강제경매 신청은 1만3,068건으로 지난해 같은 기간보다 54.5% 증가했습니다.
결국 올해 경매시장은 대출 부실과 전세보증금 등 서로 다른 원인으로 발생한 경매 물건이 동시에 늘고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
| 구분 | 임의경매 | 강제경매 |
|---|---|---|
| 핵심 근거 | 담보권 | 집행권원 |
| 주요 신청 주체 | 담보권자 | 채권자 |
| 특징 | 담보권을 실행해 경매 신청 | 판결 등 집행권원을 바탕으로 신청 |
| 대표 사례 | 주택담보대출 등 담보채권 | 전세보증금 반환 등 |
| 핵심 키워드 | 담보권 실행 | 채권 회수 |
경매 물건은 늘었지만 서울 아파트는 가격대별로 엇갈려
경매 물건 증가와 별개로 서울 아파트 경매시장에서는 가격대에 따라 다른 흐름이 나타나고 있습니다.
8월 둘째 주 서울 아파트 낙찰가율은 105.3%로 감정가를 웃돌았습니다. 하지만 8월 셋째 주에는 98.6%로 6.7%포인트 떨어졌습니다.
고가·대형 아파트의 유찰이 이어지면서 전체 낙찰가율이 낮아진 반면, 일부 중저가 아파트에는 여전히 응찰자가 몰렸습니다. 실제로 8월 셋째 주 동대문구 용두동 신동아 아파트는 감정가의 132%에 낙찰됐습니다.
따라서 현재 서울 경매시장을 단순히 ‘과열’이라고 표현하기보다는 고가 아파트와 중저가 아파트의 온도 차가 커지고 있다고 보는 편이 정확합니다.
핵심은 경매시장 전체가 아니라 가격대별 양극화
최근 경매시장에서는 물건 자체는 증가하고 있지만, 매수세가 모든 물건에 동일하게 몰리는 것은 아닙니다.
고가·대형 아파트는 유찰이 이어지는 반면, 상대적으로 자금 부담이 적은 중저가 아파트에서는 감정가를 웃도는 낙찰도 나타나고 있습니다. 8월 셋째 주 서울 아파트 낙찰가율이 100% 아래로 내려갔음에도 일부 중저가 단지에서 120%를 넘는 낙찰가율이 나온 것이 대표적입니다.
결국 현재 부동산 경매시장의 특징은 경매 신청 증가와 가격대별 수요 양극화가 동시에 나타나고 있다는 점입니다.
경매 물건이 늘었다는 사실만으로 시장 전체가 활황이라고 판단하기는 어렵습니다. 임의경매와 강제경매가 각각 어떤 이유로 증가하고 있는지, 그리고 실제 입찰에서는 어느 가격대에 수요가 몰리는지를 함께 살펴봐야 현재 시장을 제대로 파악할 수 있습니다.