깡통전세 리스크 커지는 가운데 전세보증금 지키는 방법은?
근저당 확인부터 전입신고·확정일자, 전세보증금반환보증까지 전세 계약 전후 꼭 확인해야 할 핵심 내용 정리
금리가 오르면 대출 부담이 커지는 것은 집주인만의 문제가 아닙니다. 집주인이 대출 원리금을 제대로 갚지 못하면 그 위험이 임대차 시장으로 이어지고, 결국 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황으로 이어질 수 있습니다.
특히 주택 가격이 하락하면 경매 낙찰가도 낮아질 수 있어 세입자의 보증금 회수가 어려워질 가능성이 커집니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 집주인의 상황만 믿기보다 주택에 설정된 권리관계와 자신의 보호수단을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
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깡통전세가 위험한 이유는 배당순위
집주인이 대출 원리금을 갚지 못해 주택이 임의경매로 넘어가면 해당 주택의 낙찰대금은 권리관계와 법에서 정한 순위에 따라 배당됩니다.
이때 중요한 것이 선순위 근저당권 등 기존 권리와 임차인의 권리 순위입니다. 세입자보다 앞선 권리가 있다면 낙찰대금에서 해당 채권이 먼저 배당될 수 있고, 이후 남은 금액으로 세입자의 보증금을 배당받게 됩니다.
문제는 주택 가격이 떨어지거나 경매 낙찰가가 낮아지는 경우입니다. 선순위 채권을 배당하고 남은 금액이 전세보증금보다 적다면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
이처럼 주택 가격과 선순위 채권, 전세보증금의 관계가 위험한 주택에서는 깡통전세 리스크가 커집니다.
계약 전과 잔금 전, 근저당을 확인해야
전세 계약을 체결하기 전에는 등기부등본을 통해 해당 주택의 권리관계를 확인해야 합니다.
특히 근저당권이 얼마나 설정돼 있는지 확인하고, 주택 가격과 비교했을 때 대출 규모가 지나치게 크지는 않은지 살펴봐야 합니다. 근저당권이 있다는 사실만 볼 것이 아니라 전세보증금과 함께 주택의 권리관계를 종합적으로 확인하는 것이 중요합니다.
확인은 계약할 때 한 번으로 끝내지 않는 것이 좋습니다. 잔금을 치르기 직전에도 등기부등본을 다시 확인해 계약 이후 새로운 권리가 설정되거나 권리관계가 변경되지 않았는지 살펴봐야 합니다.
입주 후에는 전입신고·확정일자와 반환보증 확인
주택에 입주했다면 전입신고와 확정일자를 지체하지 않고 갖추는 것이 중요합니다.
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력이 그 다음 날부터 발생하며, 대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매에서 후순위 권리자 등에 우선해 보증금을 변제받을 권리를 가질 수 있습니다.
여기에 전세보증금반환보증도 확인할 필요가 있습니다. HUG의
전세보증금반환보증은 전세계약이 종료됐는데 임대인이 반환해야 할 보증금을
돌려주지 못하는 경우를 대비하는 보증상품입니다.
다만 보증 가입에는 대상
주택과 보증금, 신청기한 등 요건이 있으므로 자신의 계약이 가입 대상인지 먼저
확인해야 합니다. HUG 기준 현재 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원, 그 외
지역 5억 원 이하이며 신청기한은 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전입니다.
경매 통지를 받았다면 배당요구 종기를 확인
실제로 거주 중인 주택이 경매에 넘어갔다는 법원의 통지를 받았다면 가장 먼저 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
자신의 임차권이 경매절차에서 어떻게 보호되는지 확인하고, 배당요구가 필요한 경우에는 법원이 정한 기간 안에 신청해야 합니다. 대법원 판례에서도 주택임대차보호법상 우선변제권과 배당요구 종기에 관한 요건을 별도로 판단하고 있어, 단순히 "전입신고와 확정일자를 받았으니 끝났다"고 생각해서는 안 됩니다.
결국 깡통전세를 피하기 위해서는 계약 전 근저당과 권리관계를 확인하고, 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 확인하는 것이 핵심입니다. 이미 경매가 시작됐다면 배당요구 종기와 자신의 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.