주담대 금리 갱신 시작… 2021년 저금리로 받은 혼합형 주담대의 고정기간 종료와 월 상환액 변화를 정리
연 3%에서 7~8%로 금리가 오르면 3억 원 대출의 월 상환액은 얼마나 늘어나는지, 금리 갱신 전 확인할 사항까지 알아본다
2021년 저금리 시기에 주택담보대출을 받은 차주라면 올해부터 대출금리 재산정 시점을 확인할 필요가 있습니다.
다만 여기서 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 주담대에서 말하는 ‘고정금리’가 모두 같은 구조는 아니라는 점입니다. 은행권에는 만기까지 금리가 고정되는 순수 고정형뿐 아니라 일정 기간 금리를 고정한 뒤 변동되거나 다시 금리를 조정하는 혼합형·주기형 상품도 있습니다.
따라서 2021년에 대출을 받았다면 단순히 ‘고정금리였다’는 사실만 볼 것이 아니라 내 대출의 고정기간과 이후 금리 산정 방식을 확인하는 것이 먼저입니다.
{getToc} $title={목차}
2021년 3억 원 대출, 5년 뒤 월 상환액은 어떻게 달라질까?
금리 변화가 실제 부담에 어떤 영향을 주는지 3억 원 대출을 예로 살펴볼 수 있습니다.
2021년 연 3% 금리, 30년 만기 원리금균등상환으로 3억 원을 빌렸다면 당시 월 상환액은 약 127만 원입니다.
5년 동안 원리금을 상환하면 남은 원금은 약 2억6,700만 원입니다. 이후 금리가 재산정되고 새로운 금리가 적용된다고 가정해 보겠습니다.
| 금리 | 월 상환액 | 기존 대비 |
|---|---|---|
| 연 3% | 약 127만 원 | - |
| 연 7% | 약 189만 원 | 약 62만 원 증가 |
| 연 8% | 약 206만 원 | 약 79만 원 증가 |
즉, 원금은 5년 동안 줄었지만 금리가 크게 높아지면 월 상환액은 오히려 상당 폭 늘어날 수 있습니다.
다만 연 7%와 8%는 실제 적용금리를 의미하는 것이 아니라 금리 상승을 가정한 시뮬레이션입니다. 실제 금리는 은행과 상품, 대출 조건에 따라 달라집니다. 현재 은행권에서도 상품별 금리와 기준금리가 서로 다르게 적용됩니다.
금리 0.25%p 상승만으로도 이자 부담은 얼마나 늘어날까?
개별 차주의 부담뿐 아니라 전체 대출시장에서도 금리 상승의 영향은 상당합니다.
한국은행이 2026년 1분기 기준 대출 잔액과 금리 구조 등을 바탕으로 추산한 자료에 따르면, 주택담보대출 금리가 0.25%p 상승할 경우 전체 차주의 연간 이자 부담은 약 1조8천억 원 증가하는 것으로 나타났습니다.
차주 1인당 평균 이자 부담도 연 29만6천 원 늘어나는 것으로 추산됐습니다. 금리 상승폭이 0.50%p라면 전체 부담 증가액은 약 3조7천억 원, 차주 1인당 평균 부담 증가는 59만2천 원으로 확대됩니다.
여기서 중요한 점은 이 수치가 실제 모든 차주의 부담액이 아니라 대출금리가 해당 폭만큼 상승한다고 가정한 한국은행의 추산치라는 것입니다.
지금 확인해야 할 것은 ‘내 대출의 금리 갱신 조건’
결국 2021년 대출자에게 중요한 것은 단순히 당시 금리와 현재 금리를 비교하는 것이 아닙니다.
먼저 자신의 대출 약정서를 확인해 고정금리 적용기간이 언제 끝나는지, 그 이후 어떤 기준으로 금리가 다시 산정되는지, 그리고 금리 재산정 후 월 원리금이 얼마나 달라지는지를 확인해야 합니다.
특히 혼합형 주담대라면 고정기간이 끝난 뒤 변동금리로 전환되는 상품이 있는 만큼, 같은 ‘고정형’으로 알고 있더라도 실제 계약 구조에 따라 부담이 달라질 수 있습니다.
금리 갱신 전에는 월 상환액부터 다시 계산해야 한다
2026년 들어 기준금리는 다시 상승했습니다. 한국은행은 2026년 7월 기준금리를 2.75%로 올린 데 이어 8월 27일 3.00%로 0.25%p 추가 인상했습니다.
현재 시중은행의 주담대 금리도 상품별로 차이가 큰 상황입니다. 따라서 2021년에 낮은 금리로 대출을 받은 차주라면 현재 내고 있는 월 상환액만 기준으로 가계 예산을 잡기보다 금리 갱신 이후 예상되는 상환액을 별도로 계산해 보는 것이 필요합니다.
특히 3억 원 대출 사례처럼 금리가 3%에서 7~8%로 높아진다는 가정에서는 월 상환액이 약 62만~79만 원 증가할 수 있습니다.
결국 핵심은 ‘고정금리였으니 괜찮다’가 아니라 내 대출이 언제, 어떤 방식으로 금리가 바뀌는지를 확인하는 것입니다.