2026 종부세 개편안 발표… 실거주 1주택자 공제 14억 원으로 확대
20억~30억 원대 주택은 세 부담 줄고 40억~50억 원 이상 고가주택은 종부세 부담 커져… 똘똘한 한 채 보유자 세금 얼마나 달라질까
정부가 지난 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표하면서 종합부동산세에도 큰 변화가 예고됐습니다.
이번 개편의 핵심은 주택 수에 따라 세율을 달리 적용하던 종부세 체계를 주택가액과 실제 거주 여부를 중심으로 바꾸는 것입니다. 실거주 1주택자는 부담을 낮추는 반면, 비거주 주택과 다주택, 일정 가격 이상의 고가주택은 세 부담을 높이는 방향입니다.
그렇다면 흔히 말하는 '똘똘한 한 채'를 보유한 사람의 종부세는 어떻게 달라질까요?
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종부세, 주택 수보다 집값과 거주 여부를 본다
현재 종부세는 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 2주택 이하의 세율은 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%입니다.
이번 개편안에서는 이 같은 주택 수에 따른 세율 차이를 단계적으로 없애고 주택가액을 중심으로 세율을 일원화합니다.
1·2주택자는 2027년부터 세율이 0.5~3.5%로 올라가고, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 0.5~5.0%의 세율 체계가 적용됩니다. 특히 1주택자는 고가 구간의 세율 인상 폭이 커지도록 설계됐습니다.
다만 모든 1주택자의 세금이 올라가는 것은 아닙니다. 이번 개편은 실거주 1주택자는 보호하고 고가·비거주 주택의 부담을 높이는 방향이기 때문입니다.
실거주 1주택자는 기본공제가 12억⇀14억 원
1세대 1주택자의 기본공제는 기존 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.
정부는 이를 통해 공시가격 14억 원, 시가로는 약 20억 원 수준까지의 거주용 1주택을 종부세 과세 대상에서 제외하는 효과가 나타날 것으로 설명했습니다. 반면 비거주 1주택은 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄어듭니다.
따라서 이번 개편을 단순히 '1주택자 종부세 인상'으로 이해하면 정확하지 않습니다.
실거주 1주택자는 부담을 낮추고, 비거주 주택과 고가주택에는 상대적으로 더 큰 부담을 부과하는 구조입니다.
30억까지는 부담 감소, 40억~50억부터는 증가
실제 세 부담의 변화는 주택 가격대에 따라 달라집니다.
정부 설명에 따르면 거주용 1주택은 시가 20억~30억 원 구간에서 종부세 부담이 감소하고, 30억~40억 원 구간에서는 세액 변동을 최소화하도록 설계됐습니다. 반면 40억~50억 원을 넘어서는 고가주택부터는 세 부담이 커지는 구조입니다.
세율을 기준으로 보면 과표 6억 원 초과 12억 원 이하 구간부터 인상되며, 현재 시가 기준으로는 대략 33억 원을 넘는 1주택자가 영향을 받기 시작합니다. 과표 12억 원 초과 구간은 단계적으로 세율이 높아지며, 시가 46억 원을 넘는 주택에서는 세 부담 증가 폭이 더욱 커질 수 있습니다.
정부가 제시한 계산 사례를 보면 60세이면서 10년간 거주한 1세대 1주택자의 경우 시가 35억 원 주택은 현행 종부세 191만8천 원에서 1·2년 뒤 각각 212만4천 원으로, 시가 50억 원 주택은 현행 453만9천 원에서 2년 뒤 978만5천 원으로 늘어나는 것으로 추산됐습니다. 다만 실제 세액은 보유·거주 기간과 공시가격, 세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
'똘똘한 한 채'도 가격과 거주 여부가 중요하다
이번 종부세 개편에서 가장 중요한 변화는 주택이 한 채인지 여러 채인지보다 주택의 가격과 실제 거주 여부를 함께 본다는 점입니다.
따라서 실거주하는 중저가 1주택자는 세 부담이 줄어들 수 있지만, 가격이 높은 주택을 보유한 경우에는 1주택자라도 종부세 부담이 커질 수 있습니다. 특히 시가 40억~50억 원을 넘어서는 초고가 주택은 향후 세율 인상에 따른 영향을 주의해서 볼 필요가 있습니다.
다만 이번 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부의 세제개편안으로, 최종 법률은 국회 심의·의결 과정에서 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 세금은 개정 법률과 해당 연도의 공시가격, 보유·거주 요건 등을 기준으로 판단해야 합니다.