5년 전 2~3%대 주담대 금리 재산정 시작… 현재 주택담보대출 금리 4.74~7.12% 수준으로 상승
변동금리 비중 68.1%까지 늘면서 대출자들의 월 상환 부담은 얼마나 커질까?
2021년 저금리 시기에 연 2~3%대 금리로 5년 고정형 또는 혼합형 주택담보대출을 받은 차주들이 올해부터 순차적으로 금리 재산정 시기를 맞고 있습니다.
문제는 5년 사이 대출금리 환경이 크게 달라졌다는 점입니다. 당시 낮은 금리를 적용받던 대출이 고정기간 종료 후 새로운 금리 체계로 전환되면서 원리금 상환 부담이 커질 수 있습니다.
다만 현재 은행에서 제시되는 금리가 그대로 기존 차주에게 적용되는 것은 아닙니다. 실제 재산정 금리는 가입한 상품의 기준금리와 가산금리, 우대금리, 금리 변경 방식 등에 따라 달라집니다.
{getToc} $title={목차}
5년 전 2~3%대 주담대, 이제 금리 재산정 시기
5년 전 저금리로 주담대를 받은 차주에게 가장 중요한 것은 현재 시장의 금리 수준 자체보다 자신이 받은 대출의 고정기간이 언제 끝나고, 이후 어떤 방식으로 금리가 변경되는지입니다.
현재 5대 은행의 5년 고정형 주담대 금리는 2026년 9월 2일 기준 연 4.74~7.12% 수준입니다. 다만 이 수치는 현재 신규 대출에 적용되는 금리 범위이며, 5년 전 대출자의 재산정 금리가 반드시 이 범위의 상단으로 결정된다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 금리 |
|---|---|
| 5년 전 주담대 | 2~3%대 |
| 현재 5년 고정형 하단 | 4.74% |
| 현재 5년 고정형 상단 | 7.12% |
실제 부담은 금리 자체보다 원금 잔액과 남은 상환기간에 따라 달라집니다. 5년 동안 원금을 일부 갚았더라도 금리가 크게 올라가면 월 원리금이 이전보다 상당 폭 증가할 수 있습니다. 실제로 2021년 연 2.7% 금리로 2억8,000만 원을 대출받은 사례에서는 금리가 6.0%로 재산정된 뒤 월 상환액이 114만 원에서 159만 원으로 늘어난 사례가 보도됐습니다.
주담대 가산금리도 높아지고 있다
기존 차주의 부담을 키우는 요인은 재산정 금리뿐만이 아닙니다.
5대 은행이 2026년 6월 신규 취급한 분할상환 방식 주담대의 평균 가산금리는 3.27%로 집계됐습니다. 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 2019년 7월 이후 가장 높은 수준입니다.
가산금리는 기준금리에 더해지는 금리로 실제 대출금리 산정에 영향을 줍니다. 따라서 기준금리와 시장금리뿐 아니라 은행의 가산금리 수준까지 함께 살펴봐야 현재의 주담대 금리 부담을 제대로 파악할 수 있습니다.
신규 주담대 68.1%가 변동금리인 이유
또 하나 눈여겨볼 부분은 변동금리 대출의 비중입니다.
2026년 7월 신규 취급 주담대 가운데 변동금리 비중은 68.1%로, 2014년 2월 이후 12년 5개월 만에 가장 높은 수준을 기록했습니다. 반대로 고정금리 비중은 31.9%까지 떨어졌습니다.
변동금리 선택이 늘어난 데에는 단순히 차주들이 금리 위험을 감수했기 때문만은 아닙니다. 7월 신규 주담대 금리는 고정형이 연 4.76%, 변동형이 4.35%로 변동형이 0.41%포인트 낮았습니다. 당장 적용되는 금리가 더 낮다 보니 차주들이 변동형을 선택하는 흐름이 나타난 것입니다.
문제는 이후 시장금리가 다시 상승할 경우입니다. 현재 낮은 금리를 선택한 만큼 향후 금리 상승분을 차주가 직접 부담해야 하기 때문에 변동금리 비중 확대는 향후 가계의 이자 부담을 키울 수 있는 요인이 됩니다.
금리 재산정 전, 실제 부담부터 다시 계산해야
가계신용 잔액은 2026년 2분기 말 2,019조 8,000억 원으로 사상 처음 2,000조 원을 넘어섰습니다. 이런 상황에서 주담대 금리까지 상승하면 대출 규모가 큰 차주일수록 가계에서 이자가 차지하는 비중이 커질 수 있습니다.
따라서 금리 재산정을 앞둔 차주는 먼저 현재 원금 잔액과 남은 상환기간, 재산정 이후 예상 금리, 월 원리금을 확인하는 것이 우선입니다.
변동금리 대출을 보유하고 있다면 금리가 추가로 상승했을 때 월 상환액이 어느 정도까지 늘어날 수 있는지도 함께 계산해야 합니다. 고금리 신용대출이나 카드론을 함께 이용하고 있다면 전체 부채의 상환 부담을 합산해 가계 현금흐름을 점검할 필요가 있습니다.
결국 5년 전 2~3%대라는 낮은 금리만을 기준으로 상환 계획을 세워서는 안 됩니다. 고정기간 종료 이후 실제 적용될 금리를 확인하고, 현재 원금 잔액을 기준으로 새로운 상환 계획을 다시 세우는 것이 핵심입니다.