이사 날짜가 계약 만료일보다 앞당겨질 수밖에 없는 상황이면요, 일단 계약서를 다시 보셔야 해요. 지금 내가 언제든지 나갈 수 있는 상태인지 아닌지를 먼저 확인해야 하거든요.
보통 계약이 처음 쓰여진 기간 안이면, 즉 갱신하기 전의 원래 계약 기간 중이면, 임차인이 “그냥 나가겠다”고 해도 집주인이 싫다고 하면 사실상 방법이 없어요.
법적으로는 계약기간 끝날 때까지 사는 게 원칙이기 때문에, 중간에 나가려면 결국엔 집주인 동의를 받아야 해요. 이걸 보통 ‘합의해지’라고 하는데, 그럼에도 불구하고 집주인이 버티면 보증금을 계약 끝날 때까지 못 받을 수도 있어요. 안타깝지만 그게 현실이에요.
반면에 이미 계약갱신청구권을 써서 연장된 상태거나, 묵시적으로 자동 연장된 상태라면, 이건 좀 달라요. 이 두 경우에는 임차인이 “저 나가겠습니다”라고 먼저 알리기만 하면, 통지한 날부터 딱 3개월 후에는 계약이 종료돼요. 이건 법에서 정해놓은 거라서 집주인 동의 없이도 가능해요.
물론 통지를 할 때는 그냥 말로만 하지 말고, 내용증명 같은 걸로 정확히 “언제 받았는지”를 남겨두는 게 나중에 분쟁 안 생겨요.
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이제, 내가 나가도 된다고 해서 당장 짐 싸서 이사부터 하면 안 되는 이유가 하나 있어요. 바로 보증금이에요. 계약이 종료됐다고 해도, 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전입신고를 빼거나, 이사를 가버리면, ‘대항력’이나 ‘우선변제권’이 사라질 수 있거든요.
그러면 진짜 위험해져요. 그래서 이런 상황에서는 임차권등기명령이라는 제도를 이용하셔야 돼요. 이걸 법원에 신청해서 등기가 완료되면, 이후에 이사나 전입신고를 해도 내 권리가 유지돼요.
이게 일종의 보험 같은 거예요. 집주인이 보증금 안 돌려줘도, 경매 같은 상황에서 우선권을 가질 수 있으니까요.
그 다음엔 보증금 정산 타이밍이에요. 이상적으로는, 이사 당일이나 그 전날쯤에 보증금 입금이 먼저 되고, 그 다음에 열쇠를 인도하는 게 맞아요. 그런데 현실은 보증금 입금이 늦춰지는 경우가 많죠.
이럴 때 그냥 열쇠부터 넘겨주면 안 돼요. 왜냐면 보증금을 돌려달라고 할 근거가 약해지거든요. 그래서 어떤 식으로든 “나는 인도할 준비가 돼 있다”는 걸 증명해놓는 게 중요해요.
보통은 열쇠를 직접 전달하면서 인도확인서를 쓰거나, 임차권등기를 해놓고 집주인한테 통보하는 식으로요.
그리고 자잘한 돈 얘기들도 미리 정리하시는 게 좋아요. 관리비나 공과금 같은 건 퇴거일 기준으로 정확히 정산하시고, 사진 같은 것도 찍어두세요.
도배나 청소비 같은 거 얘기 많이 나오는데, 법적으로는 ‘통상적인 사용으로 인한 마모’는 임차인 책임이 아니에요. 그러니까 도배 다 해놓고 나가라든지, 세척비를 얼마 달라든지 하는 요구에는 일단 기준이 있어야 하는 거예요. 그게 계약서 특약이든, 구체적인 파손이든 간에요.
그리고 새 세입자를 구해야 하는 경우, 복비 문제도 꼭 짚어보셔야 해요. 일반적으로는 새 계약 당사자, 즉 집주인과 새 세입자가 중개수수료를 부담해요.
기존 세입자한테 복비 내라고 하는 건 원칙은 아니고, 집주인이 “그럼 복비는 니가 부담해”라고 조건을 걸 경우에나 나오는 얘기예요. 이건 협의에 따라 갈리는 거지, 무조건 내가 내야 한다는 건 아니에요. 특히 계약이 이미 갱신된 상태에서 나가는 거면, 복비 낼 이유가 더더욱 없고요.
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혹시라도 전세보증보험에 들어 있으셨다면, 이건 또 다른 문제예요. HUG 같은 기관에서는 보증금 반환을 청구하려면, 계약이 종료됐다는 증거, 확정일자 받은 계약서, 임차권등기 같은 것들이 전부 준비돼 있어야 해요. 그러니까 계약 종료 증빙 없이 막 이사부터 하면, 나중에 보험 청구가 안 될 수도 있어요.
결론적으로, 그냥 “이사 갈래요”로는 안 돼요. 내가 지금 어떤 계약 상태에 있는지부터 보고, 보증금 회수할 안전장치를 만들고, 법적으로 종료 요건을 맞춰야 하고, 열쇠 인도도 그에 맞춰야 해요.
이 순서 놓치면, 집주인이 나쁜 사람이 아니라도 내가 손해보는 구조예요. 특히 증거 남기는 거랑, 보증금 입금되기 전까지 전출하지 않는 것만 지켜도 절반 이상은 방어된다고 보시면 돼요.