올해(25년) 12월 1일부터는 연면적 1,000㎡ 이상 되는 민간 건축물의 인·허가를 받으려면, ‘제로에너지건축물(ZEB) 5등급 수준’의 성능을 반드시 충족해야 합니다.
이 기준은 단순한 친환경 권장이 아니라, 건축 인·허가 단계에서 요구되는 법적 의무입니다.
그동안은 공공 건물에만 적용되던 ZEB 의무가 민간 대형 건물로 확대되는 것으로, 준비가 늦으면 허가 지연과 설계 변경, 공사비 증가로 이어질 수 있습니다.
정부가 이 제도를 도입하는 이유는 분명합니다.
국내 건물 부문은 냉·난방, 급탕, 조명 등에서 전체 에너지 소비의 약 30%, 온실가스 배출의 약 27%를 차지합니다.
효율이 낮은 상태로 계속 건물을 짓고 운영하면, 관리비 부담은 커지고 2050 탄소중립 목표 달성은 사실상 불가능합니다.
따라서 새로 짓는 대형 건물은 처음부터 에너지를 적게 쓰고 일부는 스스로 생산하는 구조로 만들도록 하는 것이 이번 개정의 핵심 목적입니다. 자세한 개정안 전문과 항목별 세부 기준은 국토교통부 행정예고 원문에서 확인하실 수 있습니다.
이 제도의 적용 대상은 연면적 1,000㎡ 이상이며, 2025년 12월 1일 이후 인·허가 신청분부터입니다.
다만, 대수선이나 용도변경 중에서도 열손실에 영향을 주지 않는 일부 공사는 예외가 될 수 있으므로, 해당 여부는 지자체 건축과와 사전에 확인하는 것이 안전합니다.
허가 요건을 충족하는 방법은 두 가지가 있습니다.
첫 번째는 시방기준 방식으로, 정해진 평가항목에서 총점 65점을 채우되 창호 성능, 거실 조명밀도, 고효율 냉·난방설비 등 효과가 큰 8개 항목은 필수로 포함해야 합니다.
두 번째는 성능기준 방식으로, 건물의 연간 단위면적당 1차에너지소요량을 150kWh/㎡·yr 이하로 설계하고 시뮬레이션 결과로 입증하면 됩니다. ZEB 등급별 세부 조건과 인증 절차는 한국에너지공단 제로에너지건축 포털에서 확인 가능합니다.
시방기준을 따르지 않더라도 성능기준만 충족하면 허가가 가능한 ‘대체 충족’ 원칙이 적용됩니다.
단, 어떤 방식을 선택하든 태양광·지열 같은 신재생에너지 설비 설치는 의무입니다.
이 제도가 시행되면 이해관계자별로 영향을 받는 방식이 다릅니다.
건축주는 설계 초기부터 에너지 전략을 반영하지 않으면 인·허가가 지연되고 비용이 크게 늘 수 있습니다.
반대로 기준을 맞추면 장기적으로 냉·난방비 절감과 건물 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.
설계사무소는 외피, 설비, 신재생 배치를 통합한 계획을 초기에 세우고, 시뮬레이션과 서류 준비를 병행해야 합니다.
시공사는 단열·창호·설비·신재생 시공 품질을 철저히 관리해 준공 후 성능 미달 위험을 줄여야 합니다.
현재 개정안은 행정예고 단계이며, 2025년 9월 1일까지 국토교통부 홈페이지, 우편, 팩스 등을 통해 의견을 제출할 수 있습니다.
최종 고시에서는 일부 세부 항목이 변경될 수 있으니, 9월 이후 확정 내용을 반드시 다시 확인해야 합니다. 현재 공개된 행정예고 자료와 보도내용은 대한민국 정책브리핑 보도자료를 참고하시기 바랍니다.
결국 이번 제도는 앞으로 “효율적인 건물”을 짓는 것이 선택이 아닌 의무가 된다는 신호입니다.
12월 이후 인·허가를 계획하는 대형 건물이라면, 지금 당장 적용 대상 여부를 확인하고 시방과 성능 중 어떤 방식이 유리한지 결정한 뒤, 설계 단계에서부터 에너지 절감과 신재생 설비 계획을 함께 세워야 합니다.
이렇게 준비해야만 허가 과정에서 막힘이 없고, 장기적으로 운영비와 건물 가치를 동시에 지킬 수 있습니다.
