보증금 미수 위험을 피하는 현실적인 방법. 계약 종료 후 임차권등기명령으로 권리 순위를 지키는 타이밍과 필수 서류를 정리했습니다.
한 번의 선택이 전세보증금을 날릴 수 있습니다
이사 준비를 하다 보면 온통 할 일뿐입니다. 짐을 정리하고, 집을 청소하고, 이삿짐센터 예약까지 하느라 하루가 모자랍니다.
이런 상황에서 집주인이 "보증금은 곧 드릴 테니 먼저 나가셔도 됩니다"라고 하면, 대부분 안심하고 열쇠를 넘겨줍니다. 하지만 이 한 번의 선택이 보증금을 받을 수 있느냐 없느냐를 결정할 수도 있습니다.
전세보증금이 위험해지는 순간
전세보증금은 그냥 빌려준 돈이 아닙니다. 법적으로 '대항력'이라는 힘이 있어야만 안전하게 돌려받을 수 있는데, 이 대항력은 실제로 그 집에 살면서 주민등록까지 해둔 상태에서 나옵니다.
문제는 집을 나가는 순간 이 조건들이 모두 사라진다는 점입니다. 계약 기간이 아직 남아 있어도 상관없습니다. 더 이상 그 집에 살지 않으면, 법은 나를 예전 세입자로 취급하지 않습니다.
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임차권등기명령, 언제 신청할 수 있나?
여기서 임차권등기명령이 중요한 역할을 합니다. 이 제도를 활용하면 집을 비워도 등기부에 내 권리가 남아서, 여전히 예전과 같은 힘을 발휘합니다.
쉽게 말해 '살고 있다는 사실'은 없어져도 '기록으로 남겨진 사실'이 그 자리를 대신하는 것입니다.
하지만 여기서 중요한 점이 있습니다. 임차권등기명령은 아무 때나 신청할 수 있는 게 아닙니다. 반드시 임대차 계약이 끝난 후, 보증금을 돌려받지 못한 상황에서만 신청할 수 있습니다.
계약 기간 중에는 미리 신청할 수 없다는 뜻입니다.
등기 없이 이사했을 때의 위험
만약 계약이 끝나고 보증금을 못 받은 상태에서 그냥 이사를 가면 어떻게 될까요? 집주인이 다른 곳에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 잡히게 하거나, 이미 설정되어 있던 근저당권이 실행되어 경매가 시작되면, 내 순위는 뒤로 밀려납니다.
각서를 받아두거나 카카오톡으로 약속을 주고받아도 소용없습니다. 법원에서는 개인끼리 한 약속보다 공식 기록인 등기부를 먼저 봅니다. 실제로 이런 일로 보증금을 한 푼도 못 받은 경우가 한둘이 아닙니다.
이런 위험을 줄이려면 전세계약 잔금일 체크리스트를 참고해 준비해야 합니다.
올바른 이사 타이밍과 준비사항
그렇다면 어떻게 해야 할까요? 정답은 계약 만료일 한 달 전부터 임차권등기명령 신청을 미리 준비하는 것입니다.
필요한 서류들:
- 임대차계약서 원본
- 부동산등기사항전부증명서(등기부등본)
- 주민등록등본
- 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류
진행 순서:
- 계약 만료 전: 필요 서류를 미리 준비해둡니다
- 계약 만료일: 보증금을 받지 못하면 즉시 임차권등기명령을 신청합니다
- 등기 설정 대기: 보통 1~2주 정도 걸립니다
- 등기 완료 확인: 등기부등본에서 내 이름이 '임차권자'로 나와 있는지 확인
- 이사 진행: 이때서야 안전하게 다른 곳으로 전입신고를 하고 이사할 수 있습니다
주의사항: 성급한 전입신고는 금물
임차권등기명령을 신청했다고 해서 바로 다른 곳으로 전입신고를 해서는 안 됩니다. 등기 설정이 완전히 끝난 것을 확인한 후에 이사해야 합니다. 그렇지 않으면 등기 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
타이밍이 생명
전세보증금은 집을 나가는 순간부터 위험에 노출됩니다. 집주인이 좋은 사람이니까 보증금을 돌려줄 것이라는 믿음만으로는 부족합니다. 예상치 못한 빚이나 경매 상황에서 하루아침에 순위가 밀릴 수 있기 때문입니다.
하지만 임차권등기명령은 계약 기간 중에는 신청할 수 없다는 한계가 있습니다. 따라서 계약 만료 한 달 전부터 미리 준비하고, 보증금을 받지 못하면 즉시 신청하는 것이 가장 현실적인 대응책입니다.
서류 준비부터 등기 완료까지 최소 2-3주는 걸린다고 보고, 여유 있게 계획을 세우는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
