처음 집을 살 때 ‘대출’을 알아보면, 대부분 이렇게 느끼십니다:
“뭐가 이렇게 복잡하지?”
LTV, DSR, 사전심사, 등기… 말도 어렵고 절차도 많아 보입니다.
하지만 실제로 상담을 해보면,
대출 신청자가 몰라서 불리해지는 경우는 대부분 단 하나의 이유 때문입니다:
‘제대로 설명을 못 들었거나, 타이밍을 놓쳤기 때문’입니다.
이 글은 2025년 7월 기준 정책과 현장 흐름을 반영하여,
최초 대출을 준비하시는 분이 놓치지 말아야 할 것들을 중심으로 구성했습니다.
실질적으로 어떻게 준비하고, 무엇을 결정해야 하는지를 알려드리겠습니다.
{getToc} $title={목차}
대출은 5단계로 나뉩니다 – 이 흐름을 먼저 이해하셔야 합니다
| 단계 | 설명 |
|---|---|
| 서류 준비 | 신분증, 소득증빙, 매매계약서 외 부동산 관련 서류 준비 |
| 사전심사 | 대출 가능 여부 및 한도, 금리 확인 (은행 앱 또는 창구) |
| 본심사 | 실제로 대출 심사를 받고 승인 결과 통보 받는 단계 |
| 대출 실행 | 잔금일에 맞춰 대출금이 지급됨 |
| 등기 절차 | 담보 설정 등기 → 집을 내 이름으로 등기 이전 완료 |
📌 중요 포인트
매매계약서를 쓴 시점부터 잔금일까지,
대출 준비 시간이 최소 2~3주는 있어야 안전합니다.
{inAds}
내가 얼마나 빌릴 수 있는지 계산하는 기준은 딱 3가지
LTV: 집값 기준
LTV (Loan to Value)는 집값 대비 대출 가능 비율입니다.
2025년 6월 대책 이후, 수도권 생애최초 대출의 LTV는 ‘최대 70%’로 제한됐습니다.
예: 6억 원짜리 집을 구매하면, 대출은 최대 4억 2천만 원까지 가능합니다.
“최대”란 말은, 실제 심사 결과에 따라 더 적게 나올 수도 있다는 뜻입니다.
또한 지역, 주택 종류, 보유 주택 수에 따라 기준이 달라지므로 단순 계산만으론 부족합니다.
DSR: 소득 기준
DSR (총부채원리금상환비율)은 1년 수입 중에서 대출 상환에 쓸 수 있는 한도를 의미합니다.
보통은 40%를 넘지 않아야 합니다.
예: 연소득 5천만 원 ⇀ 연간 2천만 원까지 상환 가능
2025년 7월부터는 ‘스트레스 DSR’이 적용되어,
변동금리나 혼합형 대출에는 1.5% 가산금리가 포함됩니다.
쉽게 말해, 예상보다 대출금이 적게 나올 수 있습니다.
은행별 계산 방식도 약간씩 다르기 때문에, 사전심사를 통해 미리 확인하는 것이 중요합니다.
대출 상한선: 수도권 6억 원 제한
이제는 소득이나 집값이 아무리 높아도,
수도권 주택담보대출은 최대 6억 원까지만 가능합니다.
이건 정책으로 정해진 상한선이기 때문에, 은행이 더 빌려주고 싶어도 불가능합니다.
{getCard} $type={post} $title={Card Title}
사전심사, ‘선택’이 아니라 ‘필수’입니다
사전심사는 대출이 실제로 가능한지,
얼마나 받을 수 있는지, 금리가 얼마인지를 미리 알아보는 절차입니다.
앱에서도 가능하지만, 처음이시라면 창구에서 상담을 받으시는 걸 권장드립니다.
온라인은 '조건 입력 ⇀ 시스템 계산'만 해주기 때문에,
본인의 정확한 상황 반영이 어렵습니다.
❗ 사전심사 승인 후라도 본심사에서 결과가 달라질 수 있습니다.
예를 들어, 소득증빙이 불충분하거나, 담보 주택의 평가가 낮게 나올 경우입니다.
{inAds}
상품 선택은 ‘내 상황’ 기준으로 좁혀야 합니다
| 상품명 | 소득 요건 (2025년 기준) | 주요 특징 |
|---|---|---|
| 디딤돌 대출 | 부부합산 연 6천만 원 이하 신혼+2자녀: 7천만 원 맞벌이 신혼: 8,500만 원 이하 |
고정금리 저리 대출, 생애최초 혜택 |
| 보금자리론 | 일정 요건 충족 시 | 고정금리, 장기 상환 가능 |
| 특례보금자리론 | 소득제한 없음 | 중도상환수수료 없음, 자금 여유가 생기면 조기 상환도 용이 |
상품 간 차이는 금리, 상환방식, 중도상환 조건에서 크게 갈립니다.
반드시 한국주택금융공사 공식사이트에서 직접 조건 확인 후,
은행 창구에서 “이 상품으로 가능한가요?”라고 물어보셔야 합니다.
👉 한국주택금융공사 바로가기
상환 방식은 돈을 갚는 패턴입니다 – 단순하지 않습니다
| 방식 | 설명 | 특징 |
|---|---|---|
| 원리금 균등 | 매달 같은 금액 상환 | 예측 쉬움, 가장 일반적 |
| 원금 균등 | 원금 일정 + 이자 감소 | 초기 부담 큼, 총 이자 적음 |
| 만기 일시 | 이자만 납부, 만기 시 원금 일시 상환 | 초기 부담 적으나 만기 리스크 존재 |
| 체증식 상환 | 상환액이 점차 늘어남 | 소득 증가 예상 시 선택 가능 |
초기엔 부담이 적지만, 나중에 상환이 급격히 늘어나는 방식도 있습니다.
은행 상담 시 반드시 월별 납부 예시를 보여달라고 요청하시는 것이 좋습니다.
➤ ➤ 대출 상환 계산기
{getCard} $type={post} $title={Card Title}
부대비용도 무시하면 안 됩니다
| 항목 | 설명 | 대략적인 금액 |
|---|---|---|
| 인지세 | 대출 계약 시 납부 | 5만 ~ 15만 원대 |
| 감정평가비 | 담보 주택의 시세 평가 | 10~30만 원 |
| 담보권 설정비 | 등기 + 법무사 비용 | 20~40만 원 |
| 화재보험료 | 필수 보험료 | 연 2~10만 원 수준 |
보통 은행은 이 금액들을 대출금에서 자동 차감하거나, 고객 계좌에서 출금합니다.
{inAds}
실수 없이 대출을 실행하려면?
- 은행 상담 예약은 꼭 “잔금일 기준 최소 2~3주 전”에 하셔야 합니다.
- 대출 실행일 = 잔금일과 맞아야 함
- 계약서, 인감증명서, 신분증 원본 등 준비물은 꼭 미리 체크
- 공동명의 또는 부부 공동대출일 경우, 상대방의 서류도 사전 준비
그리고 비대면 대출도 ‘전부 온라인’은 아닙니다.
비대면 신청은 서류 제출·심사 과정을 단축시킬 수는 있지만,
최종 실행 단계에서는 직접 등기소 방문 또는 법무사 절차가 필요합니다.
또한, 비대면 상품은 금리가 다르거나, 조건이 제한적일 수 있습니다.
창구 대출과 정확히 비교한 후에 선택하시는 것이 좋습니다.
‘대출은 타이밍과 체크리스트 싸움입니다’
주택담보대출은 결국 다음 세 가지로 요약됩니다:
- 내가 얼마나 받을 수 있느냐 ⇀ LTV, DSR, 최대한도 확인
- 어떤 상품을 선택할 수 있느냐 ⇀ 정책대출 vs 시중은행 상품 비교
- 계약 흐름에 맞춰 타이밍을 잘 잡았느냐 ⇀ 잔금일 역산 스케줄링
이 세 가지만 잊지 않으신다면,
처음이라도 충분히 안정적인 대출 진행이 가능합니다.
