“청약에 당첨됐는데, 동생이랑 공동명의로 할 수 있나요?”
“형이랑 절반씩 부담해서 살려고 하는데, 그게 더 유리하지 않나요?”
이런 질문은 요즘 더 흔해졌습니다.
아파트 가격이 워낙 비싸다 보니, 당첨자 한 명이 모든 걸 부담하는 게 현실적으로 어렵기 때문입니다.
그래서 형제자매와 함께 공동명의로 부담도 줄이고, 세금 혜택도 챙기려는 시도가 늘고 있습니다.
하지만 이 공동명의, 누구나 쉽게 할 수 있는 건 아니고, 생각보다 까다로운 조건과 리스크가 많습니다.
오늘 글은 바로 그 부분,
형제자매 공동명의의 “허용 범위, 세금, 절차, 현실적인 위험”까지
이해하기 쉽게 차근히 풀어보겠습니다.
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형제자매와 공동명의를 하려는 이유는?
- 집값이 너무 비싸서 혼자 감당하기 어려움
⇀ 지분을 나누면 계약금·잔금 부담을 나눌 수 있어 현실적. - 종합부동산세 공제 혜택 기대
⇀ 공동명의하면 1인당 9억 원씩 공제받아 종부세 줄일 수 있음. - 양도소득세 절세 기대
⇀ 공동명의 시 차익이 분산되기 때문에 낮은 세율 구간에 해당. - 집을 함께 투자용으로 소유하고 싶어서
⇀ 가족끼리 리스크도 나누고, 나중에 지분 정리도 수월할 거란 기대.
이유는 그럴싸하지만, 현실은 꼭 그렇게 흘러가지 않습니다.
왜 그런지, 하나씩 짚어보겠습니다.
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공동명의, 청약 시점에서는 절대 불가능
많은 분들이 실수하는 첫 번째 포인트는 바로 이겁니다.
“청약할 때부터 공동명의로 신청하면 되는 거 아닌가요?”
아닙니다.
대한민국 청약제도는 무조건 ‘1인 단독 신청’만 가능합니다.
형제, 배우자 누구와도 청약 신청을 함께 할 수는 없습니다.
공동명의는 오직 ‘청약 당첨 후 계약 단계’에서만 가능합니다.
즉, 누군가 당첨이 되었고, 그 사람이 계약서를 쓸 때
‘지분을 형제와 나누겠다’는 방식으로 공동명의를 할 수 있습니다.
실거주·전매제한 조건은 반드시 확인해야
공동명의를 계약서에 넣는다고 해서 모든 게 끝난 게 아닙니다.
이 주택에 실거주 의무나 전매 제한이 걸려 있다면,
명의 변경이나 매도 자체가 불가능할 수 있습니다.
실거주 의무란?
분양가가 시세보다 싸게 책정된 경우
정부는 “실제로 살아야 한다”는 조건을 걸어둡니다.
이게 실거주 의무입니다.
2024년 법 개정으로,
분양가가 시세보다 80% 이하일 경우 ⇀ 5년간 실거주
85~100% 사이 ⇀ 3년 실거주
이처럼 기간이 다르게 적용됩니다.
📌 실거주 기간 동안에는 명의 변경도 금지됩니다.
즉, 당첨자가 먼저 단독 계약한 뒤
“그럼 동생 이름 추가할게요”는 불가능한 경우가 많습니다.
전매 제한이란?
전매 제한은 쉽게 말해
“당분간 이 집을 팔거나 명의 변경하지 마라”는 규제입니다.
이 기간은 1년~10년으로 다양하고,
그 안에는 공동명의 추가나 변경도 대부분 불가능합니다.
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세금, 정말 공동명의가 더 유리할까?
케이스에 따라 다릅니다.
공동명의가 유리한 세금도 있고, 불리한 세금도 있습니다.
1. 취득세는 가액 기준 누진세율
2024년부터는 ‘집값 기준’으로 세율이 다릅니다.
- 6억 이하: 1.0%
- 6~9억: 2.0%
- 9~12억: 3.0%
- 12억 초과: 4.0%
공동명의일 경우, 지분별로 계산합니다.
9억짜리 아파트를 반반 나눴다면,
각자 4.5억 원 ⇀ 2.0% 세율 적용.
즉, 세율은 같지만 부담이 분산되긴 합니다.
2. 종합부동산세는 공동명의가 유리할 수 있음
- 단독명의: 12억 원 공제
- 공동명의: 각자 9억 원 공제
18억짜리 아파트를 형제와 반반 나누면
각자 9억 원 공제 ⇀ 종부세 과세 없음
단독명의였다면 6억 원에 대해 세금 나옵니다.
하지만 부부라면 공동명의로 12억 공제 특례도 받을 수 있으니
형제 공동명의가 항상 더 유리한 건 아닙니다.
3. 양도소득세는 절세 효과 기대 가능
양도세는 팔 때 생기는 차익에 대해 과세됩니다.
단독명의는 전체 차익이 한 사람에게 몰리지만,
공동명의는 지분만큼 나뉘기 때문에
각자 낮은 세율 구간에 들어가는 경우가 많습니다.
이건 실제 금액에 따라 다르니,
매도 전 반드시 세무사 시뮬레이션을 받아보세요.
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몰랐다간 낭패 보는 주요 리스크 3가지
1. 증여세: 그냥 이름 넣어줬다가 세금 폭탄
형제와 공동명의로 등기를 하는데,
실제로는 한쪽이 돈을 다 냈다면
세무서에선 ‘증여’로 간주합니다.
이 경우,
- 증여세 약 10%
- 취득세 약 3.5%
합쳐서 13.5%의 세금이 나올 수도 있어요.
게다가 증여세는 10년 단위로 1,000만 원만 공제됩니다.
이거 모르면 진짜 위험합니다.
2. 대출 제한: DSR 합산으로 한도 줄어듦
공동명의라 해도 대출 심사는 개별이 아닌 합산 기준입니다.
DSR이란?
⇀ Debt Service Ratio, 연간 소득 대비 연간 원리금 상환액 비율입니다.
예를 들어,
형과 내가 각자 다른 대출을 갖고 있으면
그걸 다 합산해서 ‘대출 여력’을 따지게 됩니다.
결과적으로, 대출 한도가 줄어들거나 금리가 올라갈 수 있습니다.
특히 형제 공동명의는 은행이 부부보다 더 엄격하게 심사합니다.
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3. 1세대 2 주택 문제
이건 정말 중요합니다.
형제와 공동명의로 집을 갖고 있다가
각자 나중에 다른 집을 하나씩 더 사게 되면
각자가 2주택자가 되어버립니다.
이게 왜 위험하냐면?
- 양도세 비과세 혜택 사라짐
- 취득세 중과 (최고 12%) 대상 됨
- 대출 규제 한층 강화
즉, 지금 절세했다고 좋아하다가
나중에 엄청난 세금과 규제로 되돌아올 수 있는 구조입니다.
예를 들어,
J 씨는 청약에 당첨된 뒤
계약 단계에서 오빠와 공동명의를 하려 했습니다.
하지만 해당 단지는 3년 실거주 의무가 있었고,
이 기간 중에는 명의 변경이 불가능했습니다.
결과적으로 J 씨는
“형제 공동명의가 가능한 줄 알고 계획했는데,
청약 신청을 혼자 했다는 이유로 바꿀 수 없었다”는 상황에 놓였습니다.
⇀ 청약 신청 단계에서 공동명의가 안 되므로, 계약 전 명확한 계획이 필수입니다.
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형제 공동명의, 결정 전 꼭 점검할 5가지
- 청약 신청은 무조건 단독으로만 가능
- 공동명의는 계약 시점에만, 단지도 제한적
- 실거주·전매제한이 있다면 명의 변경 불가
- 세금은 상황마다 유불리가 다르니 반드시 시뮬레이션 필수
- 증여, 대출, 2주택 리스크를 반드시 고려
그럼 지금 할 일은?
- 청약 공고문을 꼼꼼히 읽고
⇀ 실거주 의무/전매 제한 확인하기 - 자금 계획과 지분 구조 정리하기
⇀ 계약서에 정확히 반영할 수 있도록 - 세무사 상담 받아보기
⇀ 증여세, 양도세, 종부세 시뮬레이션받기
