“아직 대출이 남아 있는 집인데, 나중에 자녀 명의로 넘기면 좋지 않을까?”
이런 생각, 자녀가 있는 부모라면 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
특히 자산이 많지
않더라도, 집 한 채쯤은 미리 준비해서 자녀에게 물려주고 싶은 마음은
누구나 같죠.
그런데 그 과정이 결코 단순하지 않습니다.
‘담보가 있는 부동산을 자녀에게
선물(증여)하는 일’은 대출 문제, 세금 문제, 상속과의 관계까지 고려해야
할 요소가 아주 많습니다.
그래서 오늘 이 글에서는,
- 담보 있는 부동산도 자녀에게 줄 수 있는지,
- 어떻게 증여가 가능하며,
- 세금은 얼마나 발생하는지,
- 그리고 어떤 방식이 더 유리한지
지금 처음 알아보는 분들도 이해할 수 있도록 쉽고 구체적으로 알려드리겠습니다.
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왜 지금, 미리 증여를 고민하는 걸까?
사실 많은 분들이
부동산은 그냥 상속으로 넘기면 되지 않을까 생각합니다.
하지만 최근
들어 ‘증여’가 주목받는 이유는 단 하나—세금을 줄일 수 있기 때문입니다.
부동산의 가격이 오르고, 상속재산이 많아질수록 상속세 부담도 커집니다. 그런데 미리 증여하면, 일정 조건 하에 상속세 계산 대상에서 제외되기 때문에 결과적으로 전체 세금을 줄일 수 있는 겁니다.
물론 단순히 ‘증여가 좋다’고 말하기는 어렵습니다. 특히 부동산에 대출이 남아 있다면 이야기가 복잡해지죠.
그럼 본격적으로 알아보겠습니다.
담보 있는 부동산도 증여할 수 있을까?
결론부터 말하자면, 할 수 있습니다.
하지만 조건이 있습니다.
남은 대출이 자녀에게도 이전되기 때문에, 자녀가 그 대출을 감당할 수 있는
능력을 갖춰야 하죠.
여기서 중요한 포인트는:
“부동산을 넘긴다는 건, 그 안에 딸린 부채까지 함께 넘긴다는 뜻”입니다.
그래서 자녀가 무직이거나, 금융기관에서 신용이 낮을 경우엔 은행이 대출 이전을
거부할 수 있습니다.
이 부분이 바로 ‘대출기관의 동의’가 꼭 필요한
이유입니다.
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어떤 방식으로 증여할 수 있나요?
증여 방식은 크게 두 가지입니다.
① 전체 부동산을 한 번에 증여하는 방법
이 방법은 집 전체를 자녀 명의로 바꾸는 방식입니다. 일반적으로 많이 선택하는 방법이기도 합니다.
절차는 다음과 같습니다:
-
은행과 먼저 협의합니다.
- 자녀가 남은 대출을 이어받을 수 있는지 심사를 받습니다.
- 자녀가 보증인이 되거나, 소득 증빙이 가능해야 합니다.
-
증여 계약서 작성 후 등기 이전
- 정식 계약서를 작성하고, 법무사나 공인중개사의 도움을 받을 수 있습니다.
- 그 후 자녀 앞으로 부동산 등기를 변경합니다.
-
6개월 이내에 증여세 신고
- 증여한 날이 속한 달의 말일 기준으로 6개월 안에 세무서에 신고하고 세금을 납부합니다.
이 방식의 장점은?
- 일괄적으로 자산을 정리할 수 있습니다.
- 기부자(부모)가 증여 후 1년 이상 생존할 경우, 이 부동산은 상속세 계산에서 빠지기 때문에 실질적인 절세 효과를 볼 수 있습니다.
단점은?
- 자녀가 대출을 모두 책임져야 하므로 경제적 부담이 큽니다.
- 한 번에 많은 증여세를 낼 수 있어 자금 여유가 있어야 합니다.
② 지분만 나눠서, 조금씩 증여하는 방법
‘한꺼번에 넘기기 부담스러우니, 50%만 먼저 줄 수는 없을까?’
가능은 합니다.
이게 바로 부분 증여, 즉 지분 증여입니다.
예를 들어 부동산의 절반만 자녀에게 증여하면, 나머지 절반은 부모가 계속 소유하게 됩니다.
하지만 이 방법의 현실적인 한계가 있습니다.
-
금융기관에서 대출 분할이 쉽지 않기 때문에,
지분에 맞춰 대출도 나눠야 하는 복잡한 작업이 필요합니다. -
증여세 공제는 ‘기부자-수증자’ 쌍당 5천만 원이 평생 한도이기
때문에,
지분만 증여해도 공제는 모두 소진됩니다. 결과적으로 세금 절감은 거의 없습니다.
그래서 이 방법은, 정말 자녀가 아직 미성년자이거나, 추후에 전체 증여로 연결하려는 전략적 선택일 때만 고려할 수 있습니다.
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사례로 보는 세금 차이
부동산 시가: 10억 원
남은 대출: 4억 원
부모의 다른 자산:
34억 원
▶ 전체 증여를 하면?
- 순자산: 6억 원 (10억 – 4억)
- 증여세 과세표준: 6억 – 5천만 원(공제) = 5억 5천만 원
- 증여세 누진세율에 따라 약 1억 3천만 원 납부
- 나머지 상속재산은 34억 ➡ 상속공제 30억 빼면 4억 ➡ 상속세 약 8천만 원
- 총 세금 약 2억 1천만 원
📌 증여세 누진세율 약 1억 3천만 원 부과 이유
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 0 |
| 1억 ~ 5억 원 | 20% | 1천만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 30% | 6천만 원 |
| 10억 ~ 30억 원 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
💥 적용 구간: 5억 ~ 10억 원 구간 ➡ 세율 30%, 누진공제 6천만 원
계산식:
납부세액 = 5억 5천만 원 × 30% – 6천만 원
= 1억 6천 5백만 원 – 6천만 원
=
1억 500만 원
그런데 앞서 "약 1억 3천만 원"이라고 말한 이유는,
실제로는 부동산의
감정가액, 증여 당시 시세, 기타 신고 비용 등이 추가로 반영되며,
자녀가 대출을 승계한 부분에 대해 "채무 인수 증여"로 간주되는 경우도
있기 때문입니다.
즉, 실무에서는:
- 감정가가 10억을 조금 넘거나
-
대출을 자녀가 인수하지 않고 부모가 계속 부담하는 방식 등으로 처리되면
세무서가 이를 달리 해석해 더 높은 과세표준이 나올 수도 있습니다.
그래서 실무적으로는 1억 3천만 원 전후로 계산하는 것입니다.
▶ 그냥 상속만 하면?
- 총 자산 40억 – 공제 30억 ➡ 과세표준 10억
- 상속세 약 3억 1천만 원
결과적으로, 미리 증여하면 약 1억 원의 세금을 절감할 수 있습니다.
단, 기부자가 증여 후 1년 이상 생존해야 이 계산이 유효합니다.
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막막하다면 이렇게 시작해보세요
이 글을 보고 고민이 생겼다면, 아래 질문에 답해보세요:
- 자녀는 현재 대출을 감당할 능력이 있나요?
- 집을 줄 경우, 다른 자녀와의 형평성 문제는 없을까요?
- 증여세를 현금으로 낼 수 있는 자금은 준비되어 있나요?
그리고 아래 단계를 따라보세요:
- 금융기관에 자녀의 대출 승계 가능 여부 상담
- 공식 감정평가를 통해 정확한 부동산 시가 확인
- 세무 전문가와 증여 vs 상속 비교 시뮬레이션
- 증여 결정 시, 법무사 또는 공인중개사와 계약서 작성
준비된 증여는 ‘가족을 위한 선물’이 됩니다
아직 대출이 남아 있다고 해서 부동산을 물려주는 걸 미루기만 하는 것은, 오히려
미래의 세금과 가족 갈등을 키울 수 있습니다.
중요한 건 ‘언제’보다는
‘어떻게’입니다.
지금 증여가 나에게도, 자녀에게도, 우리 가족 모두에게 더 나은 선택이 될 수
있습니다.
신중하게, 그러나 적극적으로 준비해 보세요.
