서울 아파트 15억 이하 거래 79%…주담대 한도 차등·8·3 세제개편안 이후 9억 이하 거래 비중 확대
15억 초과 고가 아파트 거래 감소·가격대별 거래 차이 분석
8·3 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 거래가 15억 원 이하 주택에 집중되고 있습니다.
국토교통부 실거래가 시스템에 10월 5일까지 신고·공개된 거래를 분석한 결과, 8월 이후 계약된 서울 아파트 가운데 15억 원 이하 거래 비중은 약 79%로 집계됐습니다. 계약 해제와 공공기관 매수 건은 제외한 수치입니다.
다만 8·3 세제개편안만으로 이런 변화가 만들어졌다고 보기는 어렵습니다. 15억 원 이하 거래 비중은 2024년 12월~2025년 9월 73.3%에서 2025년 10월~2026년 7월 76.8%로 이미 높아졌습니다. 이후 8월부터 약 79%까지 다시 상승한 것입니다.
즉, 대출 규제로 거래가 중저가에 집중된 가운데 8·3 세제개편안 이후 고가주택의 매수 관망이 이어지면서 가격대별 격차가 더 커진 흐름으로 보는 것이 적절합니다.
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왜 15억 원을 기준으로 거래가 갈렸을까?
가장 직접적인 이유는 주택 가격에 따라 달라지는 주택담보대출 한도입니다.
수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택 가격에 따라 최대한도가 다음과 같이 달라집니다. 서울은 규제지역에 포함됩니다.
| 주택 가격 | 주담대 최대한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 초과~25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
여기에 규제지역 주담대에는 LTV 40%가 적용됩니다. 따라서 실제 대출 가능 금액은 주택 가격별 한도와 LTV 등을 함께 따져야 합니다.
결국 15억 원을 넘는 순간 최대 대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄고, 25억 원을 넘으면 2억 원까지 낮아집니다.
이 때문에 대출을 활용해 서울 아파트를 매수하려는 수요에서는 15억 원이 단순한 가격대가 아니라 자금 조달 조건이 크게 달라지는 경계로 작용하게 됩니다.
그런데 15억 원 이하에서도 9억 원 이하로 더 몰렸다
전체 거래에서 15억 원 이하 비중만 보면 흐름을 정확하게 파악하기 어렵습니다.
15억 원 이하를 다시 나눠 보면 6억 원 이하와 6억~9억 원 이하 거래 비중은 증가한 반면, 9억~15억 원 이하는 감소했습니다.
| 가격 구간 | 10·15 대책 전 | 대책 후~7월 | 8월 이후 |
|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 17.0% | 20.5% | 25.0% |
| 6억 초과~9억 원 이하 | 23.2% | 25.9% | 27.6% |
| 9억 초과~15억 원 이하 | 33.1% | 30.4% | 26.3% |
6억 원 이하 거래는 17.0% ⇀ 20.5% ⇀ 25.0%로 크게 늘었습니다. 생애최초 등 일부 수요가 정책대출을 활용할 수 있는 가격대인 만큼 상대적으로 접근성이 높은 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 정책대출은 주택가격 외에도 소득과 세대 요건 등 별도 조건을 충족해야 합니다.
6억 초과~9억 원 이하 거래도 23.2% ⇀ 25.9% ⇀ 27.6%로 꾸준히 늘었습니다.
반면 9억 초과~15억 원 이하는 33.1% ⇀ 30.4% ⇀ 26.3%로 계속 감소했습니다.
예를 들어 LTV 40%만 단순 적용하면 9억 원 주택은 3억6000만 원, 15억 원 주택은 6억 원 수준이므로 각각 5억4000만 원과 9억 원의 자기자금이 필요합니다. 실제 대출 가능 금액은 LTV 외에 대출 한도와 DSR 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 현재 거래 흐름은 단순히 ‘15억 원 이하로 쏠렸다’고 보기보다, 15억 원 이하 가운데서도 9억 원 이하 가격대로 다시 거래 중심이 이동했다는 점이 더 중요합니다.
반대로 15억 원 초과 거래는 계속 줄었다
고가주택 거래 비중은 반대 방향으로 움직였습니다.
15억 초과~25억 원 이하는 18.4% ⇀ 16.0% ⇀ 15.3%, 25억 원 초과는 8.3% ⇀ 7.2% ⇀ 5.8%로 감소했습니다.
15억 원을 넘으면 주담대 최대한도가 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원으로 낮아지는 만큼 자기자금 부담이 커집니다. 여기에 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안까지 더해지면서 고가주택 시장에서는 세제 변화에 대한 관망도 나타났습니다.
다만 고가주택 거래 감소를 세제개편안의 영향만으로 볼 수는 없습니다. 대출 규제와 세제 변화가 동시에 작용한 결과로 보는 것이 적절합니다.
서울 아파트 거래의 중심은 15억 이하, 그 안에서는 9억 이하
수치를 한데 놓고 보면 현재 서울 아파트 거래의 변화는 분명합니다.
15억 원 이하 거래 비중은 73.3%에서 76.8%, 다시 약 79%로 높아졌습니다. 그 안에서는 6억 원 이하와 6억~9억 원 이하 거래가 늘었고, 9억~15억 원 이하는 줄었습니다. 반대로 15억 원 초과 거래는 계속 감소했습니다.
핵심은 서울 아파트 거래가 단순히 중저가로 이동한 것이 아니라, 대출 부담이 상대적으로 낮은 가격대를 중심으로 재편되고 있다는 점입니다.
따라서 현재 서울 아파트 시장을 볼 때는 ‘15억 원 이하 거래가 얼마나 많은가’와 함께 9억 원 이하 거래가 얼마나 빠르게 늘고 있는지를 함께 확인할 필요가 있습니다.
🌟참고할 공식 자료
-
금융위원회 — 수도권·규제지역 주담대 한도 및 LTV 규제
금융위원회 주담대 규제 자료 -
서울시 — 서울 아파트 가액대별 거래 비중 추이
서울시 주택거래 동향 자료 -
대한민국 정책브리핑 — 2026년 세제개편안
2026년 세제개편안 공식 자료