공정시장가액비율 45%·50%·60% 적용
서울 아파트 재산세 2030년 평균 53.5~114.2% 증가
재산세 1000만원 넘는 단지 6곳에서 11곳으로 확대
서울 아파트 가격 상승이 이어질 경우 재산세 부담도 커질 수 있습니다. 여기에 공정시장가액비율까지 높아지면 세금은 얼마나 달라질까요.
국회 정무위원회 신동욱 의원실이 KB국민은행 시뮬레이션을 바탕으로 서울 25개 자치구별 시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지의 30평형대 아파트를 대상으로 2030년 재산세를 추산했습니다.
이번 계산은 1세대 1주택자 1채 보유를 기준으로 했으며,
재산세는 지방교육세와 재산세 도시지역분 등을 제외한
본세 기준입니다.
2026년 7월 27일 KB시세의 69%를 공시가격으로
추정하고, 서울 아파트값이 2026년 1~9월 누적 상승률인
연 10.3%씩 매년 오르는 경우를 기본 시나리오로 설정했습니다.
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공정시장가액비율에 따라 2030년 재산세가 얼마나 달라질까
2026년 현재 주택의 기본 공정시장가액비율은 60%이지만, 2026년 재산세를 계산할 때 1세대 1주택은 시가표준액에 따라 43%·44%·45%가 적용됩니다. 따라서 아래 45%·50%·60%는 모두 2030년 세부담을 비교하기 위한 시뮬레이션 조건으로 봐야 합니다.
서울 아파트값이 연 10.3%씩 상승한다고 가정하면 2026년 평균 재산세 본세 219만 7,296원은 2030년 다음과 같이 달라집니다.
| 공정시장가액비율 | 2030년 평균 재산세 본세 | 2026년 대비 |
|---|---|---|
| 45% | 337만 2,928원 | +53.5% |
| 50% | 381만 7,698원 | +73.7% |
| 60% | 470만 7,035원 | +114.2% |
45%를 유지해도 2030년 평균 재산세 본세는 약 117만 원 증가합니다. 50%를 적용하면 올해보다 73.7%, 60%까지 높이면 2.14배가 됩니다.
즉, 같은 집값 상승률을 가정하더라도 공정시장가액비율이 45%인지 50%인지, 60%인지에 따라 2030년 세부담의 차이가 상당히 커질 수 있다는 것이 이번 분석의 핵심입니다.
고가 아파트는 재산세 본세 1,000만 원을 넘어설 수 있다
공정시장가액비율을 50%로 적용하면 2030년 재산세 본세가 1,000만 원을 넘는 단지는 6곳으로 추산됐습니다.
강남구 압구정 현대5차·현대14차·한양1차, 서초구 래미안원베일리·아크로리버파크, 성동구 트리마제가 해당합니다.
대표적으로 서초구 래미안원베일리 34평형은 2026년 추정 재산세 본세가 675만 9,900원에서 2030년 983만 3,555원으로 늘어납니다. 공정시장가액비율을 50%로 적용하면 1,099만 6,173원으로 1,000만 원을 넘습니다.
비율을 60%까지 적용하면 1,000만 원 이상 단지는 11곳으로 확대됩니다. 같은 조건에서 노도강 주요 단지의 평균 재산세 본세는 197만 7,473원, 금천·관악·구로구는 263만 9,188원까지 늘어나는 것으로 추산됐습니다. 각각 2026년의 2.63배, 2.39배 수준입니다.
집값 상승률이 절반으로 낮아져도 재산세는 오른다
집값 상승률이 계속 두 자릿수를 기록한다는 가정이 부담스럽다면 상승률을 낮춰 볼 수도 있습니다.
서울 아파트값 상승률을 연 5.15%로 낮추고 공정시장가액비율을 45%로 유지해도 2030년 125개 단지의 평균 재산세 본세는 282만 6,003원으로 추산됩니다. 2026년보다 28.6% 증가하는 수준입니다.
지역별 증가율도 차이가 납니다. 같은 조건에서 노도강은 40.6%, 강남3구는 24.9% 증가하는 것으로 분석됐습니다. 집값 상승률이 절반으로 둔화해도 기존 재산세 부담이 상대적으로 낮은 지역의 증가율이 더 높게 나타나는 결과입니다.
2030년 실제 세금과는 차이가 있는 이유
이번 결과는 2030년 실제 납부세액을 예측한 확정치가 아니라 특정 조건을 적용한 시뮬레이션입니다.
모형에는 2027~2030년 과표 상한률 5%, 전년 대비 세부담 상한 130%를 적용했습니다. 반면 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게 적용되는 특례세율은 반영하지 않았습니다. 따라서 실제 재산세는 향후 집값과 공시가격, 공정시장가액비율 및 관련 세제 변화에 따라 달라질 수 있습니다.
결국 이번 분석에서 확인할 수 있는 것은 단순합니다.
서울 아파트값이 상승하면 재산세 부담이 커지고, 여기에 공정시장가액비율까지 높아질 경우 증가 폭은 더 커질 수 있습니다. 연 10.3% 상승을 가정하면 45% 유지 시 2030년 평균 재산세 본세는 53.5%, 50% 적용 시 73.7%, 60% 적용 시 114.2% 증가합니다.
📁참고 자료
- 국회 정무위원회 신동욱 의원실 — KB국민은행 시뮬레이션을 바탕으로 한 서울 주요 아파트 재산세 분석
- KB국민은행 — 서울 아파트 시세 및 재산세 시뮬레이션 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제109조, 주택 공정시장가액비율 관련 규정
- 한국부동산원 R-ONE — 서울 아파트 매매가격지수 및 주택가격 관련 통계