조정대상지역 일시적 2주택 특례 3년→2년… 10월 1일부터 달라지는 양도세
매입임대 아파트 양도세 중과 배제 기한과 상생임대주택 거주요건 면제까지 달라지는 내용 정리
10월 1일부터 조정대상지역의 주택 관련 세제가 달라집니다.
가장 큰 변화는 일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 줄어드는 것입니다. 여기에 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제에도 기한이 생기고, 상생임대주택은 특례 종료 이후에도 일정 기간 안에 양도한 경우에만 거주요건 면제가 적용됩니다.
정부는 9월 29일 제42회 국무회의에서 관련 시행령 개정안을 의결했으며, 이번 개정안은 10월 1일부터 공포·시행될 예정입니다.
먼저 핵심만 보면
| 구분 | 바뀌는 내용 |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 특례기간 3년 ⇀ 2년 |
| 매입임대 아파트 | 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 중과 배제 |
| 상생임대주택 | 계약 종료 후 1년 이내 양도, 예외적으로 2027년 12월 31일·2029년 12월 31일 기준 적용 |
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조정대상지역 일시적 2주택, 3년에서 2년으로
조정대상지역에 집 한 채를 보유한 상태에서 같은 조정대상지역의 주택을 새로 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 기존에는 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있었습니다.
10월 1일부터는 이 기간이 2년으로 단축됩니다. 즉, 조정대상지역 내 주택을 보유한 상태에서 같은 지역의 주택을 새로 취득했다면 종전주택을 신규주택 취득일부터 2년 이내에 양도해야 양도소득세 특례를 적용받을 수 있습니다. 종합부동산세의 일시적 2주택 특례기간도 2년으로 조정됩니다.
다만 기존에 주택을 취득한 사람까지 모두 같은 기준이 적용되는 것은 아니므로, 신규주택 취득일과 종전주택 양도일이 언제인지 확인할 필요가 있습니다. 양도소득세의 구체적인 경과규정은 개정 시행령을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
조정대상지역 매입임대 아파트, 양도세 중과 배제에 기한 설정
조정대상지역 매입임대 아파트에 적용되던 다주택자 양도소득세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제에도 앞으로는 양도기한이 생깁니다.
기본적으로는 2027년 12월 31일까지 양도한 경우 기존 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만 의무임대기간이 남아 있거나 재건축·재개발이 진행 중인 경우에는 별도의 기한이 적용됩니다.
2027년 1월 1일을 기준으로 의무임대기간이 끝나지 않았다면 의무임대기간 종료일, 즉 등록말소일부터 1년까지 특례가 적용됩니다.
또 중과 배제 기한이 끝나기 전에 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지 적용되며, 두 조건이 모두 해당하면 더 늦은 날까지 특례를 받을 수 있습니다.
반면 임대사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 특례는 기존과 동일하게 등록말소일부터 5년 동안 적용됩니다. 이 경우 다주택자라도 양도가액 12억 원 이하분 비과세와 장기보유특별공제 최대 80% 우대가 적용됩니다.
상생임대주택, ‘2년 임대’와 ‘양도기한’은 따로 봐야
상생임대주택은 이번 개정에서 특히 주의해서 볼 필요가 있습니다.
기존에는 임대료 증가율을 5% 이내로 제한하고 2년 동안 상생임대를 하면, 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대에 필요한 거주요건을 면제받을 수 있었습니다. 비과세는 양도가액 12억 원 이하분에 적용되고, 장기보유특별공제는 최대 30%에서 80%까지 우대됩니다.
이번 개정에서는 상생임대 특례를 예정대로 2026년 12월 31일 종료하되, 특례를 이미 충족한 주택이 계속 거주요건 면제를 받을 수 있도록 별도의 양도기한을 둡니다.
헷갈리기 쉬운 부분은 다음과 같습니다.
| 상생임대차계약 종료 시점 | 거주요건 면제를 받기 위한 양도기한 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 | 2027년 12월 31일까지 |
| 그 이후 | 계약 종료일부터 1년 이내 |
| 2028년 12월 31일보다 늦게 종료 | 2029년 12월 31일까지 |
따라서 상생임대주택은 단순히 “2026년 말에 제도가 끝난다”고 이해하기보다, 본인의 상생임대차계약이 언제 종료되는지를 기준으로 양도기한을 확인해야 합니다.
비수도권 미분양 세제지원은 연장, 한미전략투자기금은 증여세 비과세
비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원은 2027년 12월 31일까지 1년 연장됩니다.
이에 따라 비수도권 준공 후 미분양주택을 종합부동산세와 양도소득세를 계산할 때 주택 수에서 제외하는 특례가 연장되고, 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 해당 주택에 대한 종합부동산세 합산배제와 법인세 추가 과세 배제도 같은 기간까지 적용됩니다.
또 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금을 증여세 비과세 단체에 추가해 해당 기금에 출연하는 금액에는 증여세를 부과하지 않습니다.
이번 개정에서 날짜를 먼저 확인해야 하는 경우
이번 세제개편에서 주택 보유자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 일시적 2주택의 2년 처분기한, 매입임대 아파트의 양도기한, 상생임대주택의 계약 종료 후 양도기한입니다.
특히 상생임대는 ‘2년 임대’가 특례 요건이고, ‘계약 종료 후 1년’은 양도기한이라는 점을 구분해서 봐야 합니다.
세부적인 적용 대상과 경과규정은 대한민국 정책브리핑 원문과 소득세법 시행령 개정안에서 확인할 수 있습니다.
※출처: 대한민국 정책브리핑