서울 외곽 아파트 국평 20억 거래 확산… 성북·동대문까지 20억 돌파
강남 매수세는 주춤한 반면 외곽 거래량은 증가… 3040 실수요자가 집 살 때 꼭 확인할 기준은?
서울 아파트 시장에서 눈여겨볼 변화가 나타나고 있습니다.
과거 ‘국민평형 20억 원’은 반포나 한강변 등 일부 고가 아파트를 상징하는 가격대였습니다. 그런데 최근에는 성북·동대문 등 서울 외곽과 경기 남부 주요 지역에서도 전용 84㎡가 20억 원을 넘어서는 거래가 등장하고 있습니다.
다만 이것을 서울 외곽 아파트 전체가 20억 원에 도달했다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 현재 나타나는 20억 원대 거래는 교통과 직주근접성, 신축·대단지 등 상품성이 높은 일부 선도 단지를 중심으로 나타나는 현상입니다.
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국평 20억, 어디까지 확산됐나
국토교통부 실거래가를 기준으로 올해 수도권에서 전용 84㎡ 최고 거래가격이 20억 원을 넘어선 지역은 21곳으로, 지난해보다 5곳 늘었습니다.
새롭게 20억 원대에 진입한 곳은 서울 성북구·동대문구와 경기 화성 동탄·수원 영통·성남 수정구입니다.
실제 거래를 보면 성북구 길음동 래미안길음센터피스 전용 84㎡가 지난 7월 20억 원에 거래됐습니다. 지난해 같은 면적 기준 성북구 최고가였던 16억6500만원보다 크게 높은 수준입니다.
동대문구 전농동 청량리역롯데캐슬 SKY-L65도 전용 84㎡가 21억4000만원에 거래됐고, 수원 영통구 자연앤힐스테이트 역시 21억 원에 거래됐습니다.
20억 원 돌파를 앞둔 단지도 있습니다. 강서구 마곡동 마곡엠밸리7단지는 19억6000만원, 영등포구 문래자이는 19억5000만원, 은평구 증산동 DMC센트럴자이는 19억1000만원까지 거래됐습니다.
즉 지금의 특징은 서울 전체가 동일하게 오르는 것이 아니라, 상대적으로 선호도가 높은 외곽·비강남권 단지까지 고가 거래가 확산되고 있다는 점입니다.
강남은 주춤한데 외곽은 왜 강한가
현재 시장에서 더욱 눈에 띄는 것은 강남권과 비강남권의 온도 차입니다.
강남구에서는 최근 아파트 매물이 증가했습니다. 8월 3일부터 31일까지 강남구 아파트 매물은 9453건에서 1만941건으로 15.7% 늘었습니다. 반면 외곽 및 비강남권에서는 일부 선호 단지를 중심으로 신고가 거래가 이어지고 있습니다.
중랑구도 대표적인 사례입니다. 7월 아파트 매매 거래량은 501건으로 6월 211건보다 137% 증가했습니다.
이 흐름을 단순히 ‘강남에서 외곽으로 돈이 이동했다’고 단정하기보다는, 20억 원 안팎이 실수요자의 가격 상단으로 작용하면서 상대적으로 접근 가능한 지역의 선호 단지에 수요가 집중되는 현상으로 보는 것이 적절합니다.
특히 역세권이나 업무지구 접근성이 좋은 단지, 신축·대단지처럼 대체재가 부족한 아파트는 같은 지역 안에서도 가격 흐름이 다르게 나타날 수 있습니다.
따라서 ‘서울 외곽이면 저렴하다’는 과거의 기준보다는 어떤 단지인지가 더 중요해진 시장이라고 볼 필요가 있습니다.
3040 실수요자가 체감하는 주거비 부담
매매가격만 오른 것이 아닙니다. 임대차 시장의 부담도 커졌습니다.
KB부동산에 따르면 7월 서울 아파트 평균 전세가격은 7억458만원으로 관련 통계 작성 이후 처음 7억 원을 넘어섰습니다.
월세 부담도 높아졌습니다. 한국부동산원 기준 7월 서울 아파트 평균 월세는 162만원으로 처음 160만원을 넘어섰습니다.
여기에 한국은행은 8월 27일 기준금리를 연 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다. 주택을 구입하는 실수요자 입장에서는 집값뿐 아니라 대출 이자까지 함께 계산해야 하는 환경입니다.
공급 여건도 변수입니다.
올해 1~7월 서울 아파트 준공 물량은 1만7603가구로 전년 동기보다 48.7% 감소했습니다. 다만 서울 아파트 착공은 같은 기간 36.1% 증가해 향후 공급 여건이 개선될 가능성도 나타났습니다.
따라서 현재 시장을 단순히 ‘공급 부족으로 집값이 계속 오른다’고 해석하는 것보다는, 단기적으로는 입주 물량 감소와 전월세 부담이 존재하지만 중장기 공급 지표도 함께 살펴봐야 하는 상황으로 보는 것이 맞습니다.
지금 집을 사야 한다면 무엇부터 봐야 할까
현재 가장 경계해야 할 것은 ‘더 오르기 전에 사야 한다’는 추격 매수입니다.
국평 20억 거래가 일부 외곽 지역까지 확산하고 있지만, 모든 아파트가 같은 흐름을 보이는 것은 아닙니다. 따라서 3040 실수요자는 감당할 수 있는 대출 규모와 월 상환액을 먼저 정한 뒤, 그 범위에서 입지와 단지를 선택하는 것이 중요합니다.
전세를 유지할 때의 주거비와 매수했을 때의 대출 원리금·보유비용을 비교하고, 신혼부부 등 본인에게 해당하는 정책 지원도 함께 확인할 필요가 있습니다.
결국 지금 필요한 것은 ‘무조건 빨리 사는 것’이 아니라 내가 감당할 수 있는 가격에 적합한 주택을 선택하는 것입니다.