다세대·다가구주택 규제 완화…면적 1000㎡ 미만 확대, 다가구 4층 허용

다세대·다가구주택 규제 완화…11월 12일부터 면적 제한 660㎡에서 1000㎡ 미만으로 확대/ 다가구주택 4층 허용·일조권 기준 완화…기존 빌라 증축·재건축 가능 조건

2026년 11월 12일부터 다세대·다가구주택의 면적 제한이 660㎡ 이하에서 1000㎡ 미만으로 완화됩니다. 다가구주택은 기존 3개 층에서 4개 층까지 주택으로 사용할 수 있게 됩니다.

국토교통부가 11월 3일 발표한 건축법 시행령 개정 내용입니다. 30년 넘게 유지된 규제를 바꿔 도심의 주택 건축 규모를 늘리려는 것으로, 기존 빌라의 증축이나 재건축에도 영향을 줄 수 있습니다.

다세대·다가구주택 면적 제한 1000㎡ 미만으로 확대

이번 개정에서 가장 큰 변화는 주택으로 사용할 수 있는 면적의 상한이 높아진다는 점입니다.

면적 제한이 약 51.5% 확대되는 것입니다.

여기서 1000㎡는 대지면적이 아니라 1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계를 말합니다.

따라서 땅이 1000㎡ 이상이어야 한다는 뜻도, 모든 건물을 1000㎡까지 지을 수 있다는 의미도 아닙니다.

그동안은 대지가 넓고 용적률에 여유가 있어도 주택 면적 제한 때문에 건물을 더 크게 짓기 어려웠습니다. 앞으로는 이 제한이 완화돼 대지를 활용할 수 있는 여지가 커집니다.

다가구주택은 면적뿐 아니라 층수 제한도 완화됩니다.

기존에는 주택으로 사용하는 층이 3개 층 이하로 제한됐지만, 앞으로는 4개 층 이하까지 허용됩니다.

반면 다세대주택은 이미 주택으로 사용하는 층을 4개 층 이하로 지을 수 있었습니다. 이번 개정으로 다세대주택까지 5개 층으로 늘어나는 것은 아닙니다.

즉, 두 주택 모두 면적 제한이 완화되지만 층수 제한까지 추가로 풀리는 것은 다가구주택입니다.

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11월 12일부터는 정북방향 일조권을 확보하기 위한 건물 높이 제한도 완화됩니다.

기존에는 건물 높이가 10m를 초과하는 부분에 대해 대지경계선에서 해당 높이의 절반 이상을 떨어뜨려야 했습니다.

이 때문에 빌라 상층부가 비스듬하게 꺾이거나 실내 공간이 좁아지는 경우가 있었죠.

변경되는 기준은 다음과 같습니다.

가령 건물 높이가 16m라면 기존 기준에서는 8m를 떨어뜨려야 했지만, 변경된 기준에서는 해당 구간에 5m가 적용됩니다.

단순히 외관만 달라지는 것이 아닙니다. 건물 윗부분의 공간을 이전보다 효율적으로 설계할 수 있다는 점에서 실질적인 변화가 있습니다.

이번 규제 완화로 기존 빌라의 증축이나 재건축 가능성도 넓어졌습니다.

특히 대지는 넓지만 기존 660㎡ 면적 제한이나 3개 층 제한 때문에 용적률을 충분히 활용하지 못했던 건물이 영향을 받을 수 있습니다.

다만 모든 다가구주택에 4층 증축이 허용되는 것은 아닙니다. 실제로 건물을 늘릴 수 있는지는 해당 대지의 건폐율·용적률, 일조권, 구조안전 등 관련 기준을 충족하는지에 따라 달라집니다.

기존 건물의 증축을 검토한다면 우선 건축물대장과 해당 대지의 건축 가능 규모를 확인할 필요가 있습니다.

또한 다세대주택에 주민공동시설을 설치하는 경우에는 건축위원회 심의를 통해 용적률을 완화할 수 있도록 했습니다. 다만 자동으로 적용되는 혜택은 아닙니다.

이번 개정에서 중요한 건 단순히 빌라를 더 높게 지을 수 있다는 사실보다, 기존 규제 때문에 활용하지 못했던 대지와 건축 공간을 추가로 사용할 수 있게 됐다는 점입니다.

시행일: 2026년 11월 12일

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