전월세 안심신탁 첫 임대인 모집…세전 연 4.35% 수익·주택가격 20억 원 이하 신청 가능
HUG 전세금 보관·반환 방식과 월세 수익 계산, 임대인 신청 조건·방법·입주 일정 정리
집주인이 월세를 직접 받지 않아도 매달 일정한 임대수익을 받을 수 있는 제도가 시작됩니다.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 11월 4일부터 '전월세 안심신탁' 사업의 첫 임대인 모집을 시작했습니다.
이번 모집에서 제시한 수익률은 세전 연 4.35%입니다. 세입자는 전세금에 해당하는 돈을 HUG에 맡기고, 집주인은 HUG로부터 매달 수익을 지급받는 방식입니다.
다만 기존 전세·월세와 계약 구조가 다르기 때문에 수익률만 보고 판단할 사업은 아닙니다.
전월세 안심신탁이란? 집주인과 세입자에게 달라지는 점
일반 전세에서는 세입자가 집주인에게 보증금을 지급합니다. 계약이 끝나면 집주인이 이를 돌려줘야 하죠.
전월세 안심신탁은 이 과정에 HUG가 들어갑니다.
세입자는 전세금 상당액을 HUG에 예치하고, HUG는 이 돈을 운용해 집주인에게 매달 월세처럼 수익을 지급합니다. 계약 종료 후에는 HUG가 세입자에게 예치금을 반환합니다.
집주인 입장에서는 월세 연체 위험을 줄일 수 있고, 세입자는 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 피할 수 있습니다.
집이 경매에 넘어가더라도 HUG가 예치금을 반환하는 구조입니다. 다만 주택 훼손 등으로 분쟁이 발생하면 예치금 일부가 일시적으로 유보될 수 있습니다.
여기서 중요한 차이가 하나 있습니다.
집주인은 전세금 상당액을 직접 받아 사용할 수 없습니다. 따라서 보증금을 다른 용도로 활용하려는 집주인보다는 매달 안정적인 임대수익을 원하는 경우에 더 적합한 방식이라고 봅니다.
연 4.35% 수익, 실제 월세로 계산하면?
이번 첫 모집의 약정 수익률은 세전 연 4.35%입니다. 계약 기간에 HUG가 매달 임대인에게 지급합니다.
예치금 규모에 따라 월 수익을 계산하면 다음과 같습니다.
| HUG 예치금 | 월 수익(세전) |
|---|---|
| 1억 원 | 36만 2,500원 |
| 2억 원 | 72만 5,000원 |
| 3억 원 | 108만 7,500원 |
연 4.35%를 12개월로 나눈 단순 계산이며, 실제 수익은 계약 조건에 따라 확인해야 합니다.
임대인을 위한 추가 혜택도 마련됐습니다.
첫째, 임대소득에 대한 소득세·법인세 세액 50% 감면을 추진합니다.
다만 아직 시행이 확정된 혜택은 아닙니다. 관련 법 개정이 필요하며, 정부는
2028년 5월 신고기간 전까지 개정을 완료할 계획입니다.
둘째, 계약 종료 후 공실이 발생하면 최대 2개월 치 월 수익을 지원합니다.
단, 기존 계약이 정상 종료되고 다음 세입자와도 안심신탁 계약을 체결해야
합니다. 중도 합의해지한 경우에는 지원 대상이 아닙니다.
결국 기존에 받고 있는 월세와 비교하는 것이 중요합니다. 예를 들어 전세 시세가 2억 원인 주택에서 현재 월세를 80만 원 받고 있다면, 단순 계산상 안심신탁 월 수익 72만 5,000원보다 적게 받는 셈입니다.
반대로 월세 연체나 계약 종료 후 공실 부담을 줄이고 싶다면 고려할 만한 선택지입니다.
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신청 조건은? 주택가격 20억 원까지 가능
임대인과 임차인 모두 소득이나 자산에 따른 별도 자격 제한은 없습니다.
대신 주택과 예치금에 다음 기준이 적용됩니다.
- 주택가격: 20억 원 이하
- 기존 선순위 부채: 주택가격의 80% 이하
- 주택 유형: 제한 없음
- HUG 예치금: 적정 전세 시세 이내
가령 10억 원짜리 주택이라면 기존 선순위 부채가 8억 원 이하여야 부채비율 기준을 충족합니다.
세입자는 계약할 때 예치금의 10%를 납부하고, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 입금합니다.
전세형뿐 아니라 보증부 월세형도 가능합니다. 다만 별도 월세가 있는 경우에는 월세를 전세금으로 환산한 금액까지 고려해 적정 전세 시세를 넘지 않아야 합니다.
전용 전세대출과 버팀목 대출 이용도 지원할 계획이지만, 2026년 11월 4일 발표 기준 관련 절차를 연내 완료할 예정인 단계입니다.
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전월세 안심신탁 신청 방법과 입주 일정
현재는 임대인을 먼저 모집하고 있습니다. 세입자를 아직 구하지 못한 집주인도 신청할 수 있습니다.
- 신청 시작: 2026년 11월 4일
- 모집 기간: 상시
- 온라인 신청: HUG 안심전세포털
- 방문 신청: 전국 HUG 지사
- 입주 예정: 2027년 1월부터 순차적으로 진행
신청 후에는 주택 요건 심사를 거쳐 임대인·HUG·임차인이 3자 계약을 체결합니다.
이미 세입자가 거주하고 있는 주택도 참여할 수 있지만, 기존 계약을 종료하거나 합의해지한 뒤 보증금 반환까지 완료해야 합니다.
이번 사업은 임대인에게 연 4.35%의 수익을 제시한다는 점에서 관심을 가질 만합니다. 다만 전세금을 직접 받지 않는 구조인 만큼, 기존 월세 수입과 안심신탁 예상 수익을 비교한 뒤 참여 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.
📁출처: 국토교통부·주택도시보증공사, 「전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고」, 2026.11.04.
