서울 아파트값 86주 연속 상승… 강남3구 하락에도 성북·노원 등 강북권은 상승세
전셋값 오르고 공급 지표도 엇갈려… 서울 집값 상승세 앞으로 어디까지 이어질까
서울 아파트값이 86주 연속 상승했습니다. 다만 최근 시장을 자세히 보면 서울 전체가 같은 방향으로 움직이는 것은 아닙니다. 강남·서초·송파 등 강남3구는 하락세를 보이는 반면 성북·노원·동대문·서대문 등 강북권 일부 지역은 상대적으로 높은 상승률을 기록하고 있습니다.
2026년 9월 4주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 상승했습니다. 상승폭은 둔화됐지만 지난해 2월 첫째 주 이후 86주 연속 상승세를 이어갔습니다. 강남구는 -0.56%, 서초구는 -0.33%, 송파구는 -0.19%로 하락한 반면 성북구와 노원구는 각각 0.36%, 0.34% 올랐습니다.
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서울 아파트값은 오르는데 강남3구는 왜 하락했나
최근 서울 부동산 시장의 특징은 지역별 흐름이 엇갈리고 있다는 점입니다.
강남3구는 최근 하락세가 이어지고 있습니다. 반대로 성북구, 노원구 등을 비롯한 강북권 일부 지역에서는 상승세가 계속되고 있습니다. 한국부동산원도 최근 서울 시장에 대해 수요가 꾸준한 대단지·역세권 및 중소형 규모를 중심으로 상승 거래가 체결되는 한편, 일부 지역에서는 하향 조정 거래가 나타나는 등 지역별 혼조세가 이어지고 있다고 설명했습니다.
따라서 현재 서울 집값을 단순히 ‘상승장’ 또는 ‘하락장’으로만 보기보다는 고가 지역과 중저가 지역의 움직임이 달라지고 있는 시장으로 보는 것이 더 정확합니다.
전셋값도 오르고 있어 매매시장과 함께 봐야 한다
매매가격만큼 함께 확인해야 할 지표가 서울 전셋값입니다.
9월 4주 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.16% 상승했습니다. 특히 성북·강북·노원구 등 강북권의 상승세가 두드러졌습니다. 성북구와 강북구, 노원구는 각각 0.36% 올랐습니다.
전셋값이 오르면 세입자의 주거비 부담이 커질 수 있기 때문에 전월세 시장의 흐름은 매매시장에도 영향을 줄 수 있는 변수입니다. 다만 전셋값 상승이 곧바로 매매 전환으로 이어진다고 단정하기보다는, 전세시장과 매매시장이 함께 움직이고 있다는 점을 확인하는 것이 중요합니다.
공급은 개선되고 있지만 실제 입주까지 확인해야 한다
앞으로 서울 집값 흐름을 볼 때는 정부의 공급 계획과 실제 공급 지표를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
정부는 2030년까지 공적주택 119만 호를 공급하는 주거안정플랜을 발표했습니다. 동시에 올해 1~8월 서울 주택 인허가는 3만9940가구로 전년 동기보다 40.4% 증가했고, 착공은 2만679가구로 41.1% 증가했습니다. 공급의 선행지표인 인허가와 착공이 모두 늘어난 것입니다.
다만 실제 입주로 이어지는 준공 물량은 같은 기간 2만5630가구로 전년 동기보다 19.1% 감소했습니다. 따라서 인허가와 착공이 늘었다는 이유만으로 당장 서울의 입주물량까지 충분해졌다고 보기는 어렵습니다. 공급 계획 ⇀ 인허가 ⇀ 착공 ⇀ 준공으로 이어지는 과정을 함께 확인해야 하는 이유입니다.
10월부터 달라진 세제, 앞으로 확인할 변수는
세제 변화도 서울 아파트 시장의 매물과 거래에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
| 구분 | 기존 | 변경 내용 | 적용 시점·기한 |
|---|---|---|---|
| 일시적 2주택 특례 | 종전주택 처분기한 3년 |
2년으로 단축 | 2026년 10월 1일부터 |
| 상생임대주택 특례 | 거주요건 면제 특례 |
특례 종료 후 일정 요건 충족 시 거주요건 면제 가능 |
특례 2026년 12월 31일 종료, 최종 양도기한 2029년 12월 31일 |
조정대상지역 내 일시적 2주택자의 양도소득세·종합부동산세 특례와 관련해 종전주택 처분기한이 기존 3년에서 2년으로 단축됐으며, 해당 개정 내용은 2026년 10월 1일부터 시행됐습니다.
상생임대주택 특례도 달라집니다. 임대료를 일정 범위 안에서 인상한 상생임대주택의 거주요건 면제 특례는 2026년 12월 31일 종료되지만, 일정 요건을 충족한 경우 상생임대차계약 종료 후 1년 이내 양도하면 거주요건 면제가 적용될 수 있고 최종적인 양도기한은 2029년 12월 31일까지로 규정됐습니다.
결국 앞으로 서울 아파트 시장을 볼 때는 단순히 서울 전체 상승률만 확인하기보다 강남3구와 비강남권의 가격 흐름, 전셋값, 인허가·착공과 실제 준공 물량, 그리고 세제 변화에 따른 매물 움직임을 함께 살펴보는 것이 핵심입니다.
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