서울 중저가 아파트값 오르는 이유…강남 집값은 왜 떨어질까?

서울 중저가 아파트값 상승세…강남·서초·송파는 하락, 성북·서대문은 상승
주택담보대출 규제와 전셋값 상승이 만든 지역별 집값 차이, 실제 대출 가능액 비교

서울 아파트값이 오르는 가운데 강남·서초·송파는 오히려 하락하고 있습니다. 반면 성북·서대문·도봉 등은 상승세가 이어지고 있죠.

왜 이런 차이가 생겼을까요?

핵심은 대출 규제와 실제 구매할 수 있는 아파트 가격대의 차이입니다. 고가 아파트는 대출받을 수 있는 금액이 크게 제한되는 반면, 상대적으로 저렴한 아파트는 실거주 수요가 가격을 뒷받침하고 있습니다.

강남은 하락하는데, 어디가 오르고 있을까?

한국부동산원이 2026년 10월 29일 발표한 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격은 10월 넷째 주(26일 기준) 전주 대비 0.09% 올랐습니다.

다만 지역별 차이가 뚜렷합니다.

강남과 서초는 12주 연속, 송파는 8주 연속 하락했습니다.

반면 성북구는 돈암·길음동 대단지, 서대문구는 홍은·홍제동 중소형 아파트를 중심으로 상승했습니다.

여기서 눈여겨볼 점은 단순히 강북이 오른다는 사실이 아닙니다. 고가 아파트가 많은 강남권과 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역의 매수 여건이 달라졌다는 점입니다.

대출 규제가 중요한 배경입니다.

2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역에서는 주택가격에 따라 주택담보대출 최대한도가 달라졌습니다.

실제 대출액은 소득과 LTV·DSR 규제 등에 따라 더 줄어들 수 있습니다.

가령 일반 무주택자가 규제지역에서 아파트를 구입하고 LTV 40%를 적용받는다고 가정해 보겠습니다.

두 사례 모두 다른 대출 제한에 걸리지 않는다는 가정이며, 취득세 등 부대비용은 제외한 금액입니다.

이처럼 고가 아파트는 대출로 마련할 수 있는 자금이 제한적입니다. 기존에 강남권 진입을 고려하던 사람들도 구매를 미루거나 다른 지역을 검토할 가능성이 커진 셈이죠.

반면 비교적 저렴한 아파트는 대출과 보유 자금을 조합해 구매를 검토할 여지가 있습니다.

물론 대출 규제만으로 지역별 집값 차이를 전부 설명할 수는 없습니다. 다만 지금처럼 대출 한도가 집값에 따라 크게 달라지는 상황에서는 중요한 변수라고 봅니다.

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전셋값이 오르는 것도 중저가 아파트 시장에서 살펴볼 부분입니다.

10월 26일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.17% 올랐습니다.

특히 도봉구는 0.34%, 성북구는 0.31% 상승했습니다. 같은 기간 두 지역의 매매가격도 각각 0.32%, 0.39% 올랐습니다.

전셋값이 높아지면 세입자는 전세를 연장할지, 자금을 더 마련해 아파트를 살지 비교하게 됩니다. 매매가격이 상대적으로 낮은 지역에서는 이런 고민이 실제 구매 수요로 이어질 가능성이 있습니다.

다만 전셋값이 올랐다고 매수자가 얼마나 늘었는지까지 확인되는 것은 아닙니다.

제가 관심 있게 보는 부분은 전세보증금과 실제 매매가격의 차이입니다.

예를 들어 전세보증금이 4억 원이고 매매가격이 6억 원이라면 차이는 2억 원입니다. 다만 이 차액을 마련할 수 있다는 것과 실제로 대출을 받아 집을 살 수 있다는 것은 별개입니다.

결국 최근 서울 아파트 시장은 강남이냐 강북이냐보다 구매자가 감당할 수 있는 가격대인지가 더욱 중요해진 모습입니다.

관심 있는 아파트가 있다면 지역 평균 상승률보다 해당 단지의 최근 실거래가, 현재 매물 가격, 실제 대출 가능액을 함께 비교하는 편이 실용적입니다.

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