강남·서초 아파트값 10주 연속 하락…서울 집값 상승세 둔화·매물 30% 증가
서울 주택 인허가 74%·착공 45% 증가…2028년 공급 전망과 시장 변화
서울 강남과 서초의 아파트 매매가격이 10주 연속 하락했습니다. 서울 전체 집값은 여전히 상승하고 있지만, 지난 7월부터 상승 폭이 줄어들고 있습니다.
거래량은 감소한 반면 매물은 늘었고, 주택 인허가와 착공도 지난해보다 증가했습니다.
국토교통부가 10월 19일 발표한 자료를 보면 서울 집값 상승세는 둔화하고, 앞으로 주택 공급을 늘리기 위한 움직임은 확대되고 있는 상황입니다.
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강남·서초 집값 10주 연속 하락…서울 전체 상승세 둔화
최근 서울 부동산 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 강남과 서초의 매매가격 하락입니다.
국토교통부에 따르면 두 지역의 매매가격은 10주 연속 하락했습니다. 서울 동남권을 중심으로 가격이 내려가면서 서울 전체 아파트 매매가격 상승률도 지난 7월 이후 둔화하고 있습니다.
다만 여기서 구분할 부분이 있습니다.
- 강남·서초: 매매가격 10주 연속 하락
- 서울 전체: 매매가격은 상승 중이지만 상승 폭은 축소
즉, 서울 아파트 가격이 모두 내려가고 있다는 뜻은 아닙니다. 일부 지역에서 하락세가 나타나는 가운데, 서울 전체적으로는 집값이 오르는 속도가 느려지고 있는 것입니다.
이 그래프에서는 서울 전체의 가격 상승률이 어떻게 변했는지 확인할 수 있습니다. 집값이 실제로 하락한 것인지, 상승 폭만 줄어든 것인지 구분해서 보는 것이 중요합니다.
서울 아파트 거래량 감소…매물은 7만 4,000건으로 증가
집값 변화와 함께 살펴볼 부분은 거래량과 매물입니다.
서울 아파트 매매거래량은 올해 5월 이후 감소하고 있습니다. 반대로 시장에 나온 매물은 최근 7만 4,000건으로, 올해 초보다 약 30% 증가했습니다.
| 구분 | 최근 변화 |
|---|---|
| 아파트 매매거래량 | 5월 이후 감소 |
| 아파트 매매 물건 | 최근 7만 4,000건 |
| 매물 증가율 | 올해 초 대비 30% 증가 |
| 주택 매매시장 소비심리 | 7월 이후 하락세 |
집을 사고파는 거래는 줄어드는데 매물은 늘어나고 있는 셈입니다.
이러한 변화에는 높아진 대출금리와 부동산 규제 등이 영향을 주고 있습니다.
국토교통부 발표에 따르면 기준금리는 올해 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 인상됐습니다. 주택담보대출 금리도 2022년 집값 하락기 수준에 근접하거나 이를 웃돌고 있다는 설명입니다.
대출 이자 부담이 커지면 집을 사려는 사람도 매수를 결정하기가 어려워질 수밖에 없습니다.
여기에 토지거래허가구역 지정 등으로 갭투자 거래도 감소했습니다.
물론 거래량 감소와 매물 증가만으로 앞으로 집값이 계속 하락한다고 판단할 수는 없습니다. 다만 매수세가 이전보다 약해지고 있다는 점은 확인할 수 있습니다.
지난 7월 이후 주택 구매 심리가 어떻게 변했는지 보여주는 자료입니다.
서울 주택 인허가 74% 증가…착공도 45% 늘어
집값 상승세가 둔화하는 사이 서울의 주택 공급 관련 실적은 개선됐습니다.
올해 3월부터 8월까지 서울 주택 인허가는 3만 6,000호, 착공은 1만 7,000호를 기록했습니다.
| 구분 | 최근 6개월 실적 | 지난해 대비 | 장기평균 |
|---|---|---|---|
| 주택 인허가 | 3만 6,000호 | 74% 증가 | 2만 8,000호 |
| 주택 착공 | 1만 7,000호 | 45% 증가 | 3만 1,000호 |
장기평균: 2016~2025년 같은 기간 기준
인허가는 주택을 지을 수 있도록 허가받은 물량이고, 착공은 실제 공사를 시작한 물량입니다.
인허가는 지난해보다 74% 증가해 장기평균도 넘어섰습니다. 착공 역시 45% 늘었지만 아직 장기평균에는 미치지 못합니다.
여기서 중요한 것은 인허가와 착공이 늘었다고 당장 입주할 수 있는 아파트가 증가하는 것은 아니라는 점입니다.
인허가 이후 실제 공사가 시작되기까지 시간이 걸리고, 착공한 주택도 완공까지는 시간이 필요합니다.
따라서 현재는 주택 공급을 위한 실적이 개선되고 있는 단계로 이해하는 것이 적절합니다.
지난해 같은 기간 및 장기평균과 비교해 인허가와 착공이 얼마나 늘었는지 한눈에 확인할 수 있습니다.
서울 집값 앞으로 어떻게 될까? 2028년 공급 여건 개선 전망
정부는 앞으로 서울과 수도권의 주택 공급 여건이 점차 나아질 것으로 전망하고 있습니다.
특히 2028년부터 3기 신도시 입주가 본격화하면 주택 수급 상황이 크게 개선될 것으로 보고 있습니다.
다만 단기적으로는 집값에 영향을 주는 요인이 엇갈리고 있습니다.
대출금리 상승과 거래 감소는 집값 상승을 제한할 수 있지만, 과거 인허가와 착공이 부족했던 영향으로 입주물량이 줄어들 가능성도 남아 있습니다.
정부는 이런 공급 부족 문제를 줄이기 위해 인허가 지연, 공사비 갈등, 자금조달 문제 등을 해결하고 주택 공급 속도를 높일 계획입니다.
또한 전월세 가격 상승에 따른 주거비 부담을 줄이기 위해 9월 21일 발표한 주거안정플랜의 후속 조치도 추진하기로 했습니다.
현재 서울 부동산 시장에서는 강남·서초의 가격 하락과 서울 전체의 상승세 둔화가 나타나고 있습니다.
하지만 앞으로 집값이 계속 내려갈지는 아직 판단하기 어렵습니다. 주택 인허가와 착공 증가가 실제 입주물량 확대로 이어지는지를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
📁자료 출처
- 국토교통부, 「강남 3구 집값 상승 둔화…정부 '공급 확대로 시장 안정 총력'」, 2026년 10월 19일
- 대한민국 정책브리핑: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973758#policyNews
