자금조달계획서 제출 대상과 작성방법, 제출기한 및 증빙서류 정리
2026년 개정 서식의 예금·대출·가상자산 항목과 공동명의 작성 시 확인사항
주택을 매수할 때 일정한 조건에 해당하면 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출해야 합니다. 흔히 ‘자금 조달 계획서’라고 부르는 서류입니다.
이 서류에는 주택 구입에 사용할 돈을 예금, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속, 부동산 처분대금, 대출, 임대보증금 등 출처별로 나눠 적고, 실제 지급방법과 입주계획까지 작성합니다.
특히 2026년 2월 10일부터 서식이 바뀌면서 자금 항목이 더 세분화됐기 때문에 예전 양식을 기준으로 작성하면 안 됩니다.
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자금 조달 계획서, 누가 제출할까?
가장 먼저 확인할 것은 주택의 위치와 실제 거래가격, 매수인이 개인인지 법인인지입니다.
현재 기준으로 개인이 주택을 매수하는 경우에는 실제 거래가격이 6억 원 이상이거나 투기과열지구·조정대상지역에 있는 주택이면 자금 조달 및 입주계획을 신고해야 합니다.
법인이 주택을 매수하는 경우에는 거래금액이나 지역과 관계없이 해당 계획을 신고해야 합니다.
| 구분 | 제출 기준 |
|---|---|
| 개인 + 투기과열지구·조정대상지역 주택 | 금액 관계없이 제출 |
| 개인 + 비규제지역 주택 | 실제 거래가격 6억 원 이상 제출 |
| 법인의 주택 매수 | 금액·지역 관계없이 제출 |
| 토지거래허가구역의 허가 대상 주택 | 별도 자금조달계획 제출 |
현재 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 서울 전 지역 25개 자치구와 경기 일부 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 표시하고 있습니다. 규제지역은 변경될 수 있으므로 계약 시점에 다시 확인하는 것이 좋습니다.
헷갈리기 쉬운 부분
‘서울이라서 무조건 제출’이라는 식으로 이해하기보다는 계약하는 주택이 당시 규제지역에 해당하는지를 확인하는 것이 정확합니다.
분양권이나 입주권 거래도 부동산 거래신고 대상에 포함되며, 해당 거래가 자금조달계획서 제출 요건에 해당하면 계획서를 작성해야 합니다.
언제 제출하고, 어떻게 작성할까?
부동산 거래계약은 계약 체결일부터 30일 이내 신고해야 합니다.
자금 조달 및 입주계획서는 거래신고와 함께 제출하는 것이 원칙이며, 매수인이 별도로 제출할 수도 있습니다. 공인중개사가 신고하는 경우 매수인은 계획서를 계약 체결일부터 25일 이내 중개사에게 제공해야 합니다. 별도로 제출하는 경우에는 거래계약 체결일부터 30일 이내 제출할 수 있습니다.
온라인으로는 부동산거래관리시스템(RTMS)을 이용할 수 있습니다.
자기자금은 실제 출처별로 나눠 적는다
2026년 개정 서식에서 자기자금은 단순히 ‘내 돈’이라고 적는 방식이 아니라 자금의 출처를 구체적으로 나눠 작성합니다.
금융기관 예금액에는 본인 명의 예금·적금 등을 적습니다. 해외예금을 국내로 송금해 사용할 경우 해외 금융기관명과 금액도 기재합니다.
주식·채권·가상화폐 매각대금에는 본인 명의의 주식·채권·가상화폐를 팔아 마련하는 자금을 적습니다. 2026년 개정 서식부터 주식·채권과 가상화폐 매각대금을 구분해 기재하도록 세분화됐습니다.
증여·상속은 해당 금액과 함께 증여세 또는 상속세 신고 여부를 표시합니다. 자금을 제공한 사람과의 관계도 기재합니다.
현금 등 그 밖의 자금에는 보유 현금이나 다른 항목에 들어가지 않는 본인 자산을 적습니다. 외화로 마련한 자금이 있다면 외화 금액과 외화 반입 신고 여부도 표시합니다.
부동산 처분대금 등에는 보유 부동산을 처분해 마련하는 자금을 기재하며, 취득하려는 주택 이외의 임대보증금이나 기타 자금도 서식에 따라 구분합니다.
차입금은 대출 종류를 정확히 나눈다
차입금에는 금융기관 대출, 취득주택의 임대보증금, 회사지원금·사채, 그 밖의 차입금을 적습니다.
2026년 개정 서식에서는 금융기관 대출액을 주택담보대출·신용대출·사업자대출·해외 금융기관 대출·그 밖의 대출로 나누고, 해당 금융기관이나 대출 종류를 기재하도록 했습니다.
가족이나 친척에게 빌린 돈처럼 금융기관 외에서 차입하는 자금은 실제 차입 사실과 금액을 확인할 수 있도록 차용증이나 이체 내역 등 관련 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
무엇보다 중요한 것은 각 자금 항목을 중복해서 적지 않는 것입니다. 자기자금과 차입금을 모두 합한 금액은 신고한 실제 거래금액과 일치해야 합니다. 여러 명이 공동으로 매수하는 경우에는 매수인별 계획을 작성하고 합산 금액이 거래금액과 맞아야 합니다.
지급방법과 입주계획도 작성한다
자금의 출처만 적는 것이 아닙니다. 자금을 계좌이체, 보증금·대출 승계, 현금 및 그 밖의 지급방식 가운데 실제 지급방법에 맞춰 작성합니다.
입주계획은 본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대, 그 밖의 경우로 구분하고, 본인 외 가족이 입주하는 경우에는 입주 예정 시기도 적습니다.
공동명의와 증빙자료는 어떻게 준비할까?
부부 공동명의라면 각 매수인의 자금 부담을 구분해 작성해야 합니다.
예를 들어 10억 원짜리 주택을 부부가 5:5 지분으로 매수한다면 각자의 자금 조달액을 5억 원씩 작성하고, 두 사람의 합계가 거래금액 10억 원과 일치하도록 작성하면 됩니다.
증빙자료는 모든 거래에서 동일하게 요구되는 것은 아닙니다. 투기과열지구 주택 거래나 토지거래허가구역의 허가 대상 주택 거래처럼 증빙자료 제출 대상에 해당하는 경우 자금 항목별 자료를 함께 준비해야 합니다.
대표적으로 예금은 예금잔액증명서, 주식·채권 매각대금은 주식거래내역서나 예금잔액증명서, 증여·상속은 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서, 부동산 처분대금은 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서, 대출은 금융거래확인서·부채증명서·대출신청서 등을 사용할 수 있습니다. 임대보증금은 임대차계약서로 확인합니다.
계획서 제출 시점에 대출이 아직 실행되지 않았거나 기존 부동산 매매계약이 체결되지 않아 금액을 증명하기 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부하도록 규정하고 있습니다.
따라서 자금조달계획서를 작성할 때는 ‘어디에서 돈이 들어오는지’와 ‘그 금액을 무엇으로 증명할 수 있는지’를 함께 확인하는 것이 가장 중요합니다.
허위 작성과 예외사항은?
자금 조달 계획서에 실제와 다른 내용을 적는 것은 피해야 합니다. 계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고내역 조사와 관련 세법상 조사에 참고자료로 활용될 수 있습니다.
부동산 거래신고를 하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 거래신고를 거짓으로 하면 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료가 부과될 수 있습니다.
특히 자금조달계획서에서 자주 문제가 되는 것은 실제로 빌린 돈이 아닌데 가족 간 차입금으로 적거나, 실제 자금보다 과도한 현금을 보유한 것처럼 작성하는 경우입니다. 중요한 것은 현금 자체가 아니라 실제 자금 출처를 설명할 수 있는지입니다.
한편 일반적인 주택 매매와 다른 취득 방식도 있습니다.
토지거래허가구역에서 허가 대상 주택을 취득하는 경우에는 자금조달계획과 증빙자료를 별도로 확인해야 합니다. 토지거래허가 신청 과정에서도 토지 취득 자금조달계획을 제출하도록 규정하고 있습니다.
반면 경매처럼 일반적인 부동산 매매계약 방식이 아닌 취득은 일반 매매와 자금조달계획서 제출 절차가 다릅니다. 상속이나 증여 역시 일반적인 매매거래와 구분해 보아야 합니다.
또한 오피스텔 등 주택이 아닌 부동산은 주택 자금조달·입주계획서 대상 여부를 동일하게 적용하지 않습니다.
2026년 자금 조달 계획서에서 달라진 점
현재 서식은 예전보다 자금 출처를 더 세분화했습니다.
주식·채권·가상화폐 매각대금, 해외예금 국내 송금, 증여·상속 및 신고 여부, 외화 반입 신고 여부, 사업자대출·해외 금융기관 대출 등 대출 유형을 구분해 적도록 바뀌었습니다. 2026년 2월 10일 이후 체결한 거래부터 개정 서식이 적용됩니다.
따라서 자금 조달 계획서는 단순히 총액만 맞추는 것이 아니라 실제 자금 출처 ⇀ 금액 ⇀ 지급방법 ⇀ 필요 증빙자료가 서로 맞도록 작성하는 것이 핵심입니다.
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