농지 전수조사, 농사 안 지으면 처분명령? 25% 이행강제금·구두 임대차 기준 정리

농지 전수조사 본격화… 농사 안 짓는 농지의 처분명령 기준부터 25% 이행강제금, 계약서 없는 구두 임대차까지 핵심 내용 정리
1년 자진 처분과 3년 처분명령 유예, 적법한 임대·휴경 조건까지 쉽게 확인

농지 전수조사를 두고 “농사를 짓지 않으면 무조건 처분명령을 받고, 농지 가격의 25%에 달하는 이행강제금까지 내야 한다”, “계약서 없는 구두 임대차는 모두 불법이다”라는 이야기가 나오고 있습니다.

하지만 농림축산식품부 설명을 보면 실제 적용은 이보다 복잡하지 않습니다.

핵심부터 보면 다음과 같습니다.

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농사를 안 지으면 무조건 농지를 팔아야 할까?

그렇지는 않습니다.

농식품부는 이번 전수조사에서 확인된 모든 위반사항에 일률적으로 처분명령이나 이행강제금을 부과하는 것은 아니라고 설명했습니다.

특히 다음과 같은 3가지 투기 유형을 중점적으로 보고 있습니다.

① 토지거래허가구역에서 취득한 농지
② 경매 등으로 공유취득한 농지
③ 농업법인이 취득한 농지에서 무단 휴경이나 불법 임대가 이뤄지고 투기 목적이 인정되는 경우

이 밖의 위반사항은 소유자가 적법한 상태로 정비할 수 있는 기회를 제공할 계획입니다.

농지법 위반이 확인되더라도 중대한 투기성 위반이 아니라면 1년의 자진 처분 기간이 주어집니다.

그 기간 안에 다시 직접 농사를 짓거나 농지은행과 매도위탁계약을 체결하면 3년간 처분명령을 유예할 수 있습니다. 유예기간이 지나면 처분의무는 소멸합니다.

처분명령을 받았다고 바로 이행강제금이 부과되는 것은 아닙니다.

처분의무가 소멸되지 않아 실제 처분명령을 받은 뒤에도 정당한 사유 없이 명령을 이행하지 않은 경우에 이행강제금이 부과됩니다.

농지법상 이행강제금은 해당 농지의 감정가격 또는 개별공시지가 중 높은 가액의 25%입니다.

여기서 중요한 점은 25% 제도가 2026년 농지법 개정으로 새로 만들어진 것이 아니라는 것입니다.

농식품부에 따르면 이 규정은 2021년 농지법 개정 때부터 시행됐으며, 2026년 개정에서는 처분명령과 관련한 집행체계를 강화했습니다.

따라서
농사 안 함 ⇀ 즉시 처분 ⇀ 곧바로 25% 이행강제금
이라는 식으로 이해하면 실제 제도와 다릅니다.

이 역시 사실이 아닙니다.

농식품부는 농지법상 임대가 허용되는 농지라면 계약서가 없다는 이유만으로 불법 임대차라고 단정할 수 없으며, 구두계약도 효력이 있다고 설명했습니다.

다만 실제 임대차 관계를 안정적으로 입증하고 임차인의 권리를 보호하려면 서면계약이 유리합니다. 농식품부도 2026년 농지 임대차 특별 정비기간을 운영하면서 관행적인 구두 임대차를 서면계약으로 전환하도록 안내했습니다.

따라서 중요한 것은 계약서를 작성했느냐 하나만이 아니라 해당 농지를 임대할 수 있는 경우인지입니다.

농지 임대는 원칙적으로 제한되지만, 농지법에서는 일정한 예외를 두고 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 경우가 있습니다.

질병이나 재해 등 부득이한 사유가 있는 경우, 60세 이상 농업인이 5년 넘게 직접 경작한 농지, 상속이나 이농으로 소유하게 된 농지 등은 법에서 정한 요건에 따라 임대할 수 있습니다.

또한 개인이 3년 이상 소유한 농지는 한국농어촌공사 등 농지은행을 통해 위탁 임대하는 것도 가능합니다.

따라서 이번 농지 전수조사를 단순히

“농사를 안 지으면 모두 불법”
“계약서가 없으면 모두 불법”

이라고 이해하기보다는, 농지의 소유·이용 상태와 임대 가능 여부, 위반 유형 등을 따져 판단하는 제도로 보는 것이 정확합니다.