종부세 합산배제 대상 주택 … 임대주택만 해당될까?

종부세 합산배제 대상 총정리… 임대주택만 해당될까
사원용주택·미분양주택·멸실예정주택·주택신축용 토지까지… 9월 30일까지 확인해야 할 조건은?

종합부동산세를 계산할 때 일정 요건을 갖춘 주택은 과세 대상에서 빼주는 제도가 있습니다. 바로 종부세 합산배제입니다.

2026년 기준으로는 임대주택뿐 아니라 사원용주택 등, 멸실예정주택, 주택건설사업자의 미분양주택 등이 대상이 될 수 있고, 주택을 짓기 위해 취득한 토지도 일정 요건을 충족하면 합산배제를 받을 수 있습니다.

다만 주택 종류마다 조건이 다르기 때문에 ‘임대하고 있다’거나 ‘집을 여러 채 가지고 있다’는 이유만으로 합산배제가 되는 것은 아닙니다.

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임대주택은 등록과 임대 조건을 함께 확인

종부세 합산배제에서 가장 먼저 확인할 부분은 임대주택입니다.

2026년 기준으로 합산배제 임대주택은 일정 요건을 갖춰야 하며, 기본적으로 과세기준일인 6월 1일 현재 실제 임대하고 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 한 주택이 해당합니다.

또한 주택 유형에 따라 공시가격, 전용면적, 임대기간, 임대료 증액 제한 등의 조건이 달라집니다. 임대료는 대표적으로 5% 이하 증액 제한이 적용됩니다.

여기서 한 가지 알아둘 점이 있습니다.

6월 1일 현재 실제로 임대하고 있었지만 등록을 하지 못한 경우라도 9월 30일까지 지자체와 세무서에 등록하면 일정 요건을 충족했을 때 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

따라서 임대주택이라면 먼저 등록 여부와 임대기간·임대료 요건부터 확인하는 것이 좋습니다.

합산배제 대상은 일반적인 임대주택에만 한정되지 않습니다.

국세청이 말하는 ‘사원용주택 등’에는 일정 요건을 갖춘 사원용주택을 비롯해 기숙사, 주택건설사업자의 미분양주택, 등록문화유산주택 등이 포함됩니다.

사원용주택은 대표적으로 공시가격 6억원 이하 또는 국민주택규모인 85㎡ 이하 등의 주택 요건이 있으며, 임차인과 임대보증금에 대한 조건도 함께 확인해야 합니다.

주택건설사업자가 분양을 목적으로 신축했지만 아직 분양되지 않은 주택도 일정 요건을 충족하면 합산배제 대상이 될 수 있습니다.

즉, ‘사원용주택’이라는 이름만 보고 판단하기보다는 내 주택이 국세청이 정한 ‘사원용주택 등’ 범위에 들어가는지 확인해야 합니다.

주택을 건설하기 위해 기존 주택을 취득했다면 멸실예정주택도 확인할 필요가 있습니다.

주택건설을 위해 취득한 주택으로서 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 일정 요건을 충족하면 합산배제 대상이 됩니다.

주택 자체가 아니라 주택신축용 토지도 별도 합산배제 대상입니다.

주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지 가운데 취득일부터 5년 이내 주택법에 따른 사업계획 승인을 받을 토지가 해당합니다.

다만 이 경우는 일반적인 주택 보유자와는 관계가 적고, 주택건설사업자 등 일정한 취득주체와 사업계획 승인 요건을 충족해야 합니다.

2026년 종부세 합산배제 신고 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 합산배제를 처음 신청하거나 새로 대상이 된 부동산이 있다면 기간 내 신고해야 합니다.

반대로 지난해 이미 합산배제를 신고했고 올해 소유권이나 면적 등 변동사항이 없다면 다시 신고하지 않아도 됩니다.

다만 임대주택 등록이 말소됐거나 임대료 증액 제한 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 됐다면 합산배제 대상에서 제외하는 신고가 필요합니다.

정리하면 다음과 같습니다.

종부세 합산배제는 요건을 충족하는 부동산을 종합부동산세 과세대상에서 제외하는 제도입니다.

특히 임대주택은 세부 유형에 따라 조건이 달라 단순히 ‘임대하고 있는 집’이라는 이유만으로 판단하면 안 됩니다.

2026년 신청 기간은 9월 30일까지이므로, 대상 가능성이 있다면 홈택스의 임대주택 합산배제 자가진단 등을 이용해 본인 주택이 해당하는지 확인해 보는 것이 좋습니다.

국세청은 홈택스에서 합산배제 자가진단과 모의세액계산 등 신고 도움 서비스도 제공하고 있습니다.