잠실·대치 등 토지거래허가구역 대거 해제…은마 등 14곳은 규제 유지
자금조달계획서 허가·신고용 2번 제출 필수…내용 다르면 세무조사 타겟
다주택자 양도세 혜택 5월 9일 마감…실거주 위반 시 취득가액 10% 이행강제금 부과
2026년 들어 서울시의 토지거래허가구역(이하 토허구역)에 큰 변화가 생기면서
"이제 강남 아파트도 마음대로 살 수 있는 건가?"라며 기대 섞인 궁금증을 갖는
분들이 많습니다.
하지만 규제가 완전히 사라진 것이 아니기에, 자칫
오해했다가는 계약금만 날리거나 세무조사의 타겟이 될 수도 있습니다.
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시작 전 필수 체크리스트
토허구역 소식이 들리면 가장 먼저 확인해야 할 사실관계입니다. 현장에서 의외로 많은 분이 실수하는 포인트니 꼭 짚고 넘어가세요.
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"서울 모든 지역이 다 해제됐다?"
아닙니다. 잠실, 삼성, 대치, 청담 등 '국제교류복합지구' 내 상당수 아파트가 해제되었지만, 재건축을 추진 중인 주요 아파트 단지 14곳은 여전히 '핀셋' 규제로 묶여 있습니다.
모든 아파트가 자유로워진 것은 아닙니다. -
"1주택자가 파는 집도 실거주 유예를 받는다?"
절대 아닙니다. 이번 실거주 의무 완화 혜택은 '다주택자 양도세 중과 유예' 대상인 매도자가 '무주택 매수자'에게 집을 팔 때만 해당합니다.
1주택자나 일시적 2주택자가 파는 집은 원칙적으로 대상이 아니므로, 매수 전 집주인이 다주택자인지 반드시 확인해야 합니다. -
"자금조달계획서는 계약할 때 한 번만 내면 된다?"
가장 위험한 생각입니다. 토허구역 거래는 '허가 시 1차(토지취득용)', '계약 신고 시 2차(주택취득용)'로 총 두 번 제출해야 합니다.
단순히 서류가 늘어난 것이 아니라, 두 서류의 내용이 다를 경우 세무 리스크가 발생합니다.
2026년 서울시 토지거래허가구역: '해제' vs '유지' 지역 총정리
서울시의 과감한 규제 완화로 인해 이제 '동 단위' 규제에서 '단지 단위'의 핀셋 규제로 전환되었습니다.
▣ 즉시 해제된 지역 (2026년 현재)
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국제교류복합지구(잠실·삼성·대치·청담):
해당 지역 내 아파트 305곳 중 291곳이 즉시 해제되었습니다. -
신속통합기획(신통기획) 6곳:
정비구역 지정 후 '조합설립인가'가 완료되었거나, '사업시행자 지정(신탁방식)'이 완료된 아래 6곳은 즉시 해제되었습니다.- 중구 신당동 236-100 일대, 중랑구 면목동 69-14 일대, 양천구 신정동 1152 일대, 강서구 방화동 589-13 일대(신탁), 강동구 천호동 167-67 일대, 강북구 미아동 8-373 일대.
▣ 여전히 허가가 필요한 '유지' 단지 (주의!)
안전진단을 통과하고 본격적으로 재건축을 추진 중인 아래 14개 단지는 여전히 허가를 받아야 하며, 전세를 끼고 사는 '갭투자'가 불가능합니다.
- 대치동: 개포우성1·2차, 선경, 미도, 쌍용1·2차, 우성1차, 은마
- 삼성동: 진흥
- 청담동: 현대1차
- 잠실동: 주공5단지, 우성1·2·3차, 우성4차, 아시아선수촌
향후 계획:
서울시는 조합설립 인가 여부에 따라 2027년까지 남은
후보지들도 순차적으로 해제할 예정입니다. 바쁜 직장인분들은 "조합설립이 되면
규제가 풀리겠구나"라고 흐름을 읽으시면 됩니다.
토허구역 아파트 매수, '이 순서'대로 하세요
토허구역 거래는 '선 허가 후 계약'이 원칙입니다. 처음이라도 이 3단계만 따라오세요.
1단계: 구역 확인하기
내가 사려는 집이 허가 대상인지부터 확인해야 합니다. '토지이음' 사이트에 접속해 주소를 입력하거나, '서울부동산 정보광장'의 공고문을 확인하세요. 지도로 빨갛게 표시된 구역은 허가가 필수입니다.
2단계: 1차 자금조달계획서(허가용) 작성
허가 신청을 위해 구청에 '토지취득자금 조달계획서'를 먼저 제출합니다. 이때 구청 담당자는 매수자의 소득 수준으로 이 집을 살 능력이 있는지, 즉 '자금의 실현 가능성'을 중점적으로 심사합니다.
3단계: 본계약 및 2차 계획서(신고용) 제출
허가증을 받은 후 본계약을 체결합니다. 그로부터 30일 이내에 국세청 통보용인 '주택취득자금 조달계획서'를 다시 제출해야 합니다.
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세무 리스크 방지:
1차(허가용)에서 '예금 10억'으로 썼다가, 2차(신고용)에서 '부모님 증여 2억+예금 8억'으로 내용을 바꾸면 안 됩니다.
국세청 시스템은 이를 '자금 경로 변경'으로 포착하여 세무조사의 트리거로 활용합니다. 처음부터 100% 일치하도록 자금 계획을 세우는 것이 핵심입니다.
놓치면 손해! 지금 당장 확인해야 할 '돈 되는' 정보
자산 가치를 지키기 위해 2026년 상반기에 반드시 챙겨야 할 두 가지 일정입니다.
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다주택자라면? 5월 9일 데드라인:
다주택자 양도세 중과 유예와 실거주 의무 완화 혜택을 받으려면 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하거나 허가 신청을 마쳐야 합니다.
특히 강남 등 기존 규제지역은 계약 후 4개월 내에 잔금을 치러야 혜택이 적용되니 일정 관리가 필수입니다. -
보유세 아끼기? 2026 공시가격 열람 일정:
- 토지(개별공시지가): 3월 22일 ~ 4월 11일 열람 및 의견 제출(종료)
- 아파트(공동주택가격): 3월 24일 ~ 4월 12일 열람 및 의견 제출(종료)
- 최종 확정 공시: 4월 29일 이 가격은 재산세와 종부세, 건강보험료의 기준이 됩니다. 아파트 매수자라면 3월 말 열람 기간에 내 집 가격이 적정한지 반드시 확인하고 필요시 의견을 제출하세요.(사전 열람 및 의견 제출 기간은 이미 종료 되었습니다.)
주의사항: "이런 경우 이행강제금 폭탄 맞을 수 있어요"
토허구역은 '허가받은 목적'대로 이용할 법적 의무가 있습니다. 과거 고양시에서 버섯농사를 짓겠다고 허가받은 뒤 땅을 방치했다가 취득가액의 10%인 4,800만 원의 이행강제금을 부과받은 사례가 있습니다.
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이행강제금 부과:
실거주 목적으로 허가받고 전세를 놓거나 집을 비워두면 매년 취득가액의 10% 범위 내(방치 10%, 임대 7%)에서 이행강제금이 부과됩니다. -
감액 불가능:
법원 판례에 따르면 이행강제금은 행정청이 개인 사정을 봐주며 깎아줄 수 있는 '재량권'이 없습니다.
법에 정해진 금액이 그대로 부과되므로 "사정이 좀 안 좋아서요"라는 핑계는 통하지 않습니다. 허가받은 이용 의무를 철저히 지키셔야 합니다.