주택 임대차 계약이 끝날 때는 계약이 자동으로 연장되는지, 계약갱신요구권을 사용할 수 있는지, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
특히 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 서로 다른 제도이므로 차이를 정확히 알아둘 필요가 있습니다.
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먼저 확인할 핵심 내용
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신요구권 |
|---|---|---|
| 어떻게 갱신되나? | 일정 기간 내 갱신 거절 등의 통지가 없으면 갱신 |
임차인이 직접 갱신을 요구 |
| 갱신 기간 | 2년 | 2년 |
| 임차인의 별도 의사표시 | 필요 없음 | 필요 |
| 행사 횟수 | 별도 제한 없음 | 1회 |
| 차임·보증금 | 종전과 동일 | 법에서 정한 범위에서 증감 가능 |
| 임차인의 중도 해지 | 가능, 통지 후 3개월 뒤 효력 | 가능, 묵시적 갱신과 동일한 규정 적용 |
묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별개입니다. 묵시적으로 계약이 갱신됐다고 해서 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지는 않습니다. 계약갱신요구권을 사용하려면 임차인이 갱신 의사를 명확하게 표시해야 합니다.
※ 임대차계약의 통지 기간은 적용 시점에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기준이 적용됩니다.
묵시적 갱신은 언제 성립할까?
묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 계약 종료나 조건 변경에 대해 별도의 의사표시를 하지 않았을 때 성립합니다.
현재 기준으로 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않으면 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
묵시적 갱신이 되면 보증금과 차임은 기존 조건이 유지되고, 임대차기간은 2년으로 봅니다. 다만 임차인이 2기의 차임액에 이를 정도로 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않을 수 있습니다.
묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 나갈 수 있을까?
가능합니다.
묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
즉, 묵시적 갱신으로 2년이 다시 보장되더라도 임차인이 반드시 2년을 모두 거주해야 하는 것은 아닙니다.
계약갱신요구권은 어떻게 행사할까?
계약갱신요구권은 임차인이 계약을 계속 유지하기 위해 행사할 수 있는 권리입니다.
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다. 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있으며, 갱신되는 기간은 2년입니다.
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 기본적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다. 다만 차임과 보증금은 주택임대차보호법에서 정한 범위에서 조정될 수 있습니다.
차임과 보증금은 얼마나 올릴 수 있을까?
법에 따른 증액청구는 기존 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.
또한 임대차계약이나 직전 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 지역별 조례에 따라 5% 범위에서 별도의 상한이 정해질 수도 있습니다.
다만 여기서 말하는 5%는 법에서 정한 증액청구의 상한입니다. 계약 당사자가 갱신 방식이나 새로운 계약 체결에 대해 별도로 합의하는 경우에는 법률관계가 달라질 수 있으므로 구체적인 사례는 별도 확인이 필요합니다.
임대인은 언제 계약갱신요구를 거절할 수 있을까?
임대인은 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
대표적인 경우는 다음과 같습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액까지 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인과 임차인이 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우
- 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 철거·재건축을 위해 주택의 점유를 회복해야 하는 경우
- 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 임차인의 의무 위반 등으로 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우
단순히 재건축을 계획하고 있다는 이유만으로 항상 갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
법에서는 임대차계약 당시 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 알리고 그 계획에 따르는 경우, 건물의 노후·훼손 등으로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 등을 규정하고 있습니다.
따라서 특정 안전등급이나 재건축 절차 하나만으로 갱신 거절이 가능하다고 단정하기보다는 법에서 정한 철거·재건축 요건을 충족하는지 확인하는 것이 중요합니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 주의해야 한다
임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주는 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나입니다.
다만 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐더라면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.
손해배상액은 별도의 손해배상액 예정 합의가 없다면 다음 중 큰 금액을 기준으로 합니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분
- 제3자에게 다시 임대하면서 받은 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액 2년분
- 실거주를 이유로 갱신을 거절하면서 임차인이 입은 실제 손해액
중요한 점은 이 법정 손해배상 규정이 모든 갱신거절에 적용되는 것이 아니라 '실제 거주'를 이유로 갱신을 거절한 경우를 대상으로 한다는 것입니다.
계약 갱신 전에 확인할 것
계약 만료가 다가왔다면 다음 네 가지만 먼저 확인하면 됩니다.
① 계약 만료일
갱신요구나 갱신거절 통지가 가능한 기간을 계산해야 합니다.
② 묵시적 갱신인지 계약갱신요구권 행사인지
계약갱신요구권을 사용할 생각이라면 단순히 아무런 통지를 하지 말고
갱신 의사를 명확하게 전달하는 것이 중요합니다. 묵시적 갱신과
계약갱신요구권은 별개의 제도이기 때문입니다.
③ 차임·보증금 변경 여부
계약갱신요구권을 행사하는 경우 법에서 정한 증액청구 범위와 1년 제한을 확인해야
합니다.
④ 갱신 거절 사유
임대인이 갱신을 거절한다면 단순한 의사표시만 확인하기보다 법에서 정한 거절
사유에 해당하는지 확인해야 합니다. 특히 실제 거주를 이유로 거절하는 경우에는
이후 실제 거주 여부와 제3자 재임대 여부도 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
분쟁이 발생했다면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 임대차계약의 갱신·종료, 차임·보증금, 손해배상 등에 관한 분쟁이 조정 대상에 포함됩니다.
본문 정보 출처
- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조
- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법 시행령」 제8조
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「임대차계약의 갱신」
- 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 주택임대차분쟁조정 관련 자료